近年来，佛罗里达州公寓市场出现了一系列令人担忧的迹象。根据房地产经纪公司 Redfin最新发布的报告，佛罗里达州主要都会区的公寓价格持续下跌，销量也呈现下降趋势。这一趋势与美国其他地区形成鲜明对比，美国其它公寓市场价格持续上涨，销量相对稳定。
佛州保险上涨令公寓持有成本飙升
在佛罗里达州的主要都会区，例如杰克逊维尔和迈阿密，公寓市场的疲软表现尤为明显。以杰克逊维尔为例，1月份公寓中位价格同比下降约7%，销量下降27%，而新挂牌数量则增加了32%。迈阿密的情况也类似，公寓价格下跌3%，销量下降9%，而新挂牌房源数量则上涨了27%。
与此形成对照的是，佛罗里达州的独立屋市场表现相对较好。以迈阿密为例，1月份独立屋中位售价同比增长两位数，销量增长了9%，新挂牌量增长了13%。
Redfin经纪人指出，公寓市场疲软的一个主要原因是购买成本的上升。在过去的几年里，佛罗里达州的公寓所有权成本迅速攀升。据报道，仅在2023年，佛罗里达州的房主保险平均费用就增加了约40%，而许多公寓楼的房主协会（HOA）费用也成倍增加。这些额外的成本不仅使得公寓购买变得更加昂贵，也加剧了购房者的负担。
尽管公寓价格较一年前有所下降，但仍比新冠疫情前高出许多。保险和HOA费用的上涨加剧了购房能力的降低。例如，奥兰多Redfin Premier经纪人胡安·卡斯特罗指出，以前的公寓每月维护费用约为400美元，而现在可能需要达到700美元。这一变化迫使购房者重新评估他们的购房计划。
除了购买成本的上升，新的公寓法规也对市场产生了影响。2021年Surfside公寓倒塌后，佛罗里达州出台了新的公寓法规，要求HOA定期评估公寓建筑的安全性，并在许多情况下增加维护和维修费用。HOA费用通常包括公寓业主为建筑物外部承担的部分保险费用，而房主则需要单独购买保险来覆盖公寓内部。
迈阿密2021年崩塌的Surfside公寓
此外，一些购买公寓的借款人也面临着额外的难题。通常获得公寓抵押贷款比独立屋抵押贷款更为困难，因为贷方除了要求借款人有足够的收入来支付HOA会费外，并且需要考虑公寓大楼的财务状况。
随着飓风和其他自然灾害的强度不断增加，佛罗里达州的房屋保险费用飙升，一些保险公司甚至完全退出了该州。佛罗里达州的房屋保险费用是全国平均水平的三倍，使其成为美国房屋保险费用最高的州之一。
总的来说，佛罗里达州公寓市场面临着诸多挑战，购买成本的上升、新的法规以及保险费用的增加都对市场产生了负面影响。随着买家的兴趣减少，公寓在市场上的停留时间也变得更长。高昂的HOA成本正在迫使购房者的支出超出他们的每月预算，这进一步加剧了市场的不稳定性。
