10月9日，“杭五条”政策落地，不仅全面解除了限价，也进一步落实了首套、二套房首付比例最低15%，加大了公积金贷款额度。
至此，杭州楼市寒冬终于解冻，新房二手房都在肉眼可见的回暖。
据官方数据统计，新政仅一周后，杭州二手房买卖日均新签单量较9月上涨了106%，线上新房认购单量上涨了122%。
然而，不同于新房、二手房市场的快速回温，杭州法拍房市场的寒冬还尚未结束。
据小团统计新政后，近150套法拍房的成交情况来看（数据截止至10月25日），流拍房源占比依旧超45%。即使是有成交，价格也远不如预期，鲜少有高价成交的房源出现。
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“抄底价”
成为法拍房成交关键
在小团统计的新政后结束法拍的近150套房源中，仅成交81套，成交率约50%。
从房源成交价格上来看，大家对法拍房的热情也有所降低。不同于以往的高溢价成交，目前的房源成交价，相较于评估价格，甚至目前小区的二手房成交均价，都是抄底价成交的。这其中还不乏一些一拍无人要，二拍后降价后勉强拍出的房源。
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例如，富力中心当初新房最低中签率仅3.86%，但是最近一套建筑面积约165㎡精装改善大四房，成交价格仅440万，对比828万的评估价几乎是半价卖出，折合成交单价仅约2.67万/㎡。
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目前未来科技城新房价格体系普遍上是3.61万/㎡。而根据项目房源一房一价显示，该套房源2022年3月的新房售价就高达639.62万，折合单价约3.88万/㎡。如今以440万的价格卖出，意味着2年的时间，这套房源足足亏了近200万！
即便是富力中心近期二手房经历房价暴击，最新的成交均价也能达到2.85万/㎡。也就是说，富力中心这套法拍房的成交价格，在小区甚至整个板块中都堪称是一个超低价。
站在杭州金字塔尖上的豪宅，杭州壹号院在法拍房上的表现也不理想。
小区一套建筑面积约170㎡的大户型涵盖两个停车位，一拍起拍价1585.3万无人问津，被迫流拍；二拍起拍价降至1268.25万，才以1525.24万的价格成交，折合成交单价约8.9万/㎡。
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若去掉两个车位的价格，这套房源的成交单价不足8.4万/㎡，相较于之前动辄10万+/㎡的成交价格，杭州壹号院这套房源的成交，无疑也是割肉成交。
从表格可以看出，新政后已经拍卖结束的法拍房，成交价高于评估价的房源仅2套，分别是城厢陈家弄以及景芳二区的小户型。之所以会出现如此现象，得益于房源评估价较低。
以景芳二区这套房源为例，即使成交单价比评估价高了4%，但是折合成交单价也仅2.7万/㎡，相较于小区二手房2.9万/㎡成交均价而言，也是捡漏了。
除此之外，在近期成交的法拍房中，我们还可以看到不少房源价格可控制在万元内的瓶窑、义蓬、衙前、南苑、萧山科技城；1字头的闻堰、乔司、临平新城；2字头的武林、文教、文晖等老破小……
新政后，不同于新房、二手房热度回升、涨价底气增加，杭州法拍房还在刷新着板块的成交底价。
评估价打5折也没人要
这批房源惨遭流拍
然而，相较于法拍房市场中低价售出的房源，一些打折还卖不出的房源显得更加凄惨。
根据统计显示，新政后拍出的法拍房，流拍房源占比已经超过了45%。这批流拍房源不仅有外围板块小区、市中心老破小，还有不少刚刚交付的次新房豪宅小区。
其中，更是有不少房源的起拍价对比评估价，已经接近5折出售，依旧是无人问津。不少房源进入二拍程序，也没能避免流拍的命运。
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目前流拍的法拍房主要分为以下几类：
1、外围区域楼盘，打折也无人问津。
位于瓶窑北湖绿洲花园212㎡的房源，起拍价仅202万，单价甚至不破万，对比361万的评估价，相当于打了5.6折，单价已低至万元内，远低于区域新房、二手房价格，最终也惨遭流拍。
中泰的清水湾别墅山水苑一拍起拍价114.6万，无人问津，二拍起拍价降至91.72万，折合单价仅1万出头，相当于评估价打了5.6折，依旧没逃过流拍的命运。
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新政后，外围板块楼市回暖慢，在法拍房市场上表现得更为明显。
2、市中心老破小，低价难出手
除了外围板块房源，市中心南星桥、湖墅武林、文教等板块的老破小流拍房源占比也比较大。
例如南星桥的新工新村，起拍单价仅4.68万/㎡，湖墅板块的仓基新村，起拍单价3.66万/㎡。在这些二手房动辄10+万/㎡的板块中，这些老破小因为居住属性较低，升值空间小，即使是房价打骨折，也很少有人买单。
3、次新房热门小区，性价比是王道
例如，申花板块曾经的热门炸子鸡杭樾润府，如今也难逃流拍命运。其主要原因是价格太高。
根据杭房数据显示，目前该小区最新成交均价约4.65万/㎡，但是杭樾润府这套房源起拍单价就已经高达5.23万/㎡。性价比太低，也就注定了房源必将流拍。
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可见，对于法拍房，买房人显然更加理智，房源的升值属性、居住属性、性价比不足，都是让购房者退避三舍的理由。
低价法拍房
可以捡漏吗？
新政之后，杭州新房快速回暖，不少热门小区二手房快速回温，而法拍房市场中，有不少房源起拍价格较低，购房者加价意向不大，确实出现了一些价格较低、性价比高的好房源。
这些法拍房源，也不失为一个上车的好机会。
但是，购房者捡漏法拍房的时候，除了注意价格因素外，还需注意法拍房的风险问题。
在购买法拍房之前，应提前做好尽调，关注的法拍房源是否存在贷款、欠费税费、多次抵押、租赁、过户、房屋风险等，避免出现税费过高、不能过户等额外纠纷，确保可以安全捡漏。
那么，你会低价捡漏法拍房吗？欢迎评论区留言讨论~
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