好消息！中冶锦绣公馆、中海钱江湾两大顶流“鸽盘”，11月都要来！其中，锦绣公馆在11月5日，还举行了一场产品亮相暨媒体见面会。锦绣公馆预计11月中下旬首开2#楼139㎡、165㎡，合计33套房源。今天（11.5）18:00后，样板房139㎡、169㎡对外开放，需要现场验资500万以上(定期、活期、股票、理财等)。江河汇红盘中海·钱江湾，同样等来了好消息，预计11月底5#开卖，76套房一把梭哈，户型建面约178、207㎡。![]()
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中冶锦绣公馆
锦绣公馆位于西湖翠苑板块，是目前杭州唯一一个未入市的现房销售项目，定位纯改善，建面约139㎡-178㎡，前期板块精装限价5.86万/㎡。取消限价后，涨价是肯定的，涨多少是改善们比较关心的问题，根据开发商端口的意向，目前预期心理是能卖到约8.5-9万/㎡，具体价格还在定。这一次没有5幢楼一把梭哈，而是只开一幢，应该也是在试探市场对于价格的敏感度。当时中冶锦绣公馆试探性地在楼市刷了一波存在感，由销售们在朋友圈里发起了一次关于住宅的问卷调查，主要涉及购买目的、预算、车位等。那时候，网传要突破限价，卖到6万/㎡，高层套均总价约800-1000万，如今继续抬升2万+/㎡，总价直接飙至1200万+。从位置上来看，中冶锦绣公馆的区位和配套“万里挑一”。项目地处西湖区发展成熟的老城区，周边配套也比较成熟。项目距离地铁10号线翠柏路站地铁口直线约300米，距离地铁2号线学院路站直线约900米。直线约1公里左右还有大悦城、远洋乐堤港、铂澜大象城等多个综合体在侧。教育配套更是相当亮眼。项目一街之隔就是文一街小学（师苑校区），周边1公里范围内还有行知小学、翠苑中学、育新高级中学等学校。（注：新房不承诺学区）![]()
文一街小学航拍|杭州房小团2022年摄
此外，周边还有浙江工商大学、杭州电子科技大学等等高校环绕。而从产品打造上来看，项目在一众老小区内也相当亮眼。项目由5幢高层、3幢酒店式公寓、1幢自持房源和商业街组成。香槟色的铝板立面在周边一众老小区的包围下显得格外出挑。园区内部的园林、绿植、草坪、儿童乐园等均已呈现，整体颜值还不错。建面约139-179㎡的全四房户型设计，也是为改善人群量身打造的。住宅装标包括大金空调、百朗新风、德国威能地暖、杜拉维特马桶、高仪龙头、松下暖风机、博世厨房套件、耶鲁门锁、旭格门窗等，也是妥妥的豪宅配置。（具体以项目公示为准）不管是区域位置，还是产品打造来看，锦绣公馆都是市中心难得一见的改善产品。只不过界面与传统的豪宅区相比，还是稍显老旧的。若锦绣公馆卖到8.5-9万/㎡，购房者趋之若鹜的高倒挂红利也将消失，性价比必然大不如前。目前虽然同板块内二手房中海黄龙云起最高网签价格已经突破10万+/㎡，但是近两年的行情下行，也不可避免出现下滑现象。再加上项目周边老小区、回迁房环绕，新房少，虽然热闹，但与南星桥、申花等相比， 豪宅区的氛围缺乏，也会劝退不少富人。那么，你觉得8.5-9万/㎡的锦绣公馆还值得买吗？欢迎评论区留言讨论~![]()
整个小区体量非常大，共分为四期打造，而中海钱江湾又是其中最为特殊的一个组团。其一，中海钱江湾在整个项目中的地理占位很有优势，直享一线钱塘江自然景观资源。其二，中海钱江湾是整个小区中唯一精装交付的组团，由2幢高层（290套）和1幢排屋（8套）组成，于2020年4月精装交付。
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中海钱江湾实拍/房小团摄
颜值上，虽然与当下流行的高级灰+大面玻璃等组成的立面有一定差距，但干挂石材、真石漆等品质材料还是很经得住市场考验。豪宅范也很足，门厅有雕花设计，入户大堂还配置有大理石地面、石材花纹、水景吊灯等。细节出也经得起推敲，光是精装标准就达到了5500元/㎡。玄关大理石地面、全进口石材、皮革加金属包边的大理石客厅背景墙、中央空调、新风、地暖三大件、直饮水系统、烤箱、洗碗机等都在交付范围内。2018年3月，中海钱江湾高层1、3#取证，备案价约4.6-5.9万/㎡，赶在摇号政策实施前进行了销售；同年9月，项目排屋4#取证，备案单价约9.1-12万/㎡，最终仅有6户家庭登记，流摇。
透明售房网的销控表显示，目前钱江湾5#有76套高层住宅房源为限制性房产，位于8-26层。
其中，建面约180㎡户型（57套）总价区间约937-1025万元，建面约209㎡户型（19套）总价约1144-1226万元，备案精装单价52090-58840元/㎡（含精装标准5500元/㎡）。
在项目现场，也能够观察到5#高楼层和低楼层都有人居住，中间楼层无居住迹象，这也侧面证明了或许因为某些原因当时只销售了高、低楼层的部分房源，中间楼层房源保留了6年多直到现在。
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根据网传消息，限价取消后，单价要卖约9万/㎡，户型约178-207㎡，就是1600万起。
即便如此，这个价格在中海钱江湾依然存在性价比。就在去年10月，中海钱江湾一套法拍房，成交总价2100万，折合单价约11.7万/㎡！
钱江湾的5#作为非常标准的一线江景房，尤其是未售房源位于中部楼层，每户人家都能直面钱塘江，日常观景一览无余。
所以，就算是高出此前备案价4-5万/㎡，只要上市，大概率也会被一抢而空，你怎么看?
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