昨日下午，工商银行率先官宣，将在10月底实施统一批量下调存量房贷利率！
1、大家最关心的问题是，调整后我的房贷利率可以下降多少？
工商银行答：存量房贷利率下调幅度取决于您当前的贷款执行利率、所在城市目前执行的新发放房贷利率政策下限等多种因素。
目前来看，除北京、上海、深圳执行二套房贷政策的住房贷款调整为目前执行的新发放房贷利率政策下限以外，其他大部分地区的存量住房贷款都可以调整为不低于LPR-30BP，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都在调整范围内。
（网图，侵删）
工商银行举了两个例子。
第一个例子，小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP。假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。
以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，小张每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。
第二个例子，小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP(贷款发放时首套房贷利率政策)，即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP。假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。
以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
2、为什么有些人在同一个城市、同样是首套房贷，利率调整后会不一样呢？
工商银行答：由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
这几天，各网络平台的网友纷纷在讨论这个问题，有的人已经马上享受了利率下调，有的人利率纹丝不动。从工行的回应来看，调整情况还要结合重定价日来看。
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3、这次存量房贷利率调整，有什么需要客户自己操作的呢？
这个问题是房卫士小编替朋友们提的。综合工商银行公开资料，有两个情况需要客户自己操作。
第一个，如果您现在还是选择固定利率的话，需要先联系银行或在您贷款银行的APP主动申请转成浮动利率，然后再等银行进行存量利率调整。
举例说明，如当前您首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%,转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。
第二个，如果您是第二套房贷，而且贷款在北京上海深圳等地区，符合二套转手套住房贷款标准，可以联系贷款经办行，申请“二套转首套”。等审批通过后，可以享受首套房贷利率。
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4、大部分人可以在11月开始享受存量房贷利率下调0.3%的优惠，那还需要提前还贷吗？
这个问题的答案因人而异。答案是看您的投资理财能力如何，您投资理财收益能否覆盖房贷利率。
现在不仅贷款利率不断降息，存款利率也处于下行通道。银行五年期定存利率多数不到2%，银行理财也打破了刚兑。可以说稳健理财产品的收益是很低的，也会越来越低。这个情况下，提前还贷可以节省不少利息支出。因此常有人说，提前还贷是最好的理财产品。
但是有一些读者通过炒股、基金、国债或收租等渠道，能够获得高于房贷利率的收益，那就没必要提前还贷。
如果当前月支出压力比较大，也不建议提前还贷，应当优先应对目前的困难。并且应该综合考虑家庭成员的情况以及家庭未来几年的支出预期，再来确定是否有余力提前还贷。不要跟风。
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