今天,有消息说存量住房贷款利率允许转按揭。
霎时间,微信群们都在讨论,像水开了一样沸腾。
天下苦存量房贷利率高企久矣!
眼看这几年新增房贷利率从4-5%一路下滑到近期的2-3%,在苦哈哈还着存量房贷的人们发现,即便五年期LPR已经降到3.85%,他们的房贷利率还是很高的。
何况很多人都是在每年1月1日才能调整月供,至今还无法享受3.85%这个基准利率。
另外,很多人的脖子上还套着上浮BP呢,即便新的一年来了,基数调整到3.85%了,他们的房贷利率还得在这个基数上再上浮的。
到现在,还有很多人还着4个点、5个点的房贷利率。不管从绝对数还是从相对数来看,都很高,还贷压力不小。
存量还贷者的反击:提前还贷+商转公
早期还能买到4-5%年化收益理财产品,很多人对房贷利率的高企还没有很强烈的痛感。
这几年,随着存款利率一路疯狂下跌,理财产品打破刚兑并深度下探至1-2%,甚至这一两个月出现负收益,还爆发出“三年期封闭基金亏损本金30%遭到清盘”的新闻,人们的神经一下子被灼伤了!
因此,我们看到,2023年各银行的年报重点提及“提前还贷”。人们用脚投票,选择了反击。各大网络平台充斥着“提前还贷是最好的理财产品”之类的观点。
(网图,侵删)
人民银行统计,2023年末,个人住房贷款余额38.17万亿元,同比下降1.6%。
2023年全国商品房销售面积约有11.17亿平方米,销售金额约为11.66万亿元。在这样的情况下,个人住房贷款余额还出现下降,这是因为很多人进行提前还房贷了。
除此之外,据《北京商报》统计,今年以来已有超过30个城市陆续执行或优化“商转公”政策。这一趋势已经从县域级别城市逐渐蔓延至二线城市。
由于公积金贷款利率只有2.85%,如果动辄4-5%的存量商业贷款可以转成公积金贷,可以节省的利息将很可观,所以“商转公”受到人们的热烈欢迎。
房卫士发送了该新闻,顿时引来无数咨询。
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“转按揭”怎么做?消息是真的吗?
那么这个引爆今日舆论,并被宣传引爆了A股、引发地产股涨停的“转按揭”,是怎么做到的呢?
房卫士创始人郑大源分析道:“存量房贷降低是有先例的,2009年、2023年都发生过。”
据他了解,降低存量房贷利率有三种方式:商转公、转按揭、普降!
“转按揭,就是将这家银行的存量房贷搬家到另外一家银行,业主可以享受最新的房贷利率。
这个政策最大的障碍在于,房贷仅限于房屋买卖申请。
就是说,我想购买别人的房子,我不够钱,故而我申请房贷(用途是买房)。在广州申请房贷必须提供网签合同,必须提供过户的凭证(税费发票,网签合同具结的凭证等)。
而同一笔贷款,转按揭,就意味着不存在业主的变更、不存在过户。这在以往申请的贷款叫做纯抵押、经营贷,而不能申请房贷。
这个法理问题如何解决?需要政策支持。否则就是违规操作。”
(网图,侵删)
他还分析了“转按揭”的优劣:
“转按揭,存在重新申请的手续费(按揭费),大概率还要交担保费,也有可能需要支付评估费(不过现在正常情况下,基本上是银行支付)。这是转按揭的缺点,转换成本比较高,而且耗时。
转按揭最大的好处是,可以重新评估、重新贷款,按照最新的房价(评估价)申请到85%的贷款额度。对于当年贷款额度较低(当年首付3成、4成、5成甚至7成)的客户来说,可以申请到更多的贷款额度,而且利率还非常低。”
按揭专家郑大源:建议普降存量房贷利率
郑大源认为,假如当下进行“转按揭”、各大银行存量房贷大搬迁的话,社会成本比较高。
假如可以普降,最为简单,几乎不存在转换的手续费。像2009年、2023年那样,由银行来操作,无需借款人配合,即可将房贷利率降低到合理的程度。
但是,无论走哪条线路,对于银行业来说,终归是降低了利润收益,是一个利空,除非国家政策要求,否则不会主动降低存量房贷利率。
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