预计会爆火！内环武汉大道旁，放风价16XXX！得房率很高！

文摘 2024-10-31 21:33 湖北

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第四代住宅开发潮已经来了。今年入市的新盘多数都是“第四代”或“准四代”，得房率高达约90%以上甚至实现了“负公摊”，让2024年以前入市的得房率不只约80%的楼盘如临大敌。

今年来看一下二环内预计近期将会首开的城投金沙樾和已经是现房的保利城七期。

城投金沙樾：该项目是武昌核心纯新盘，近武汉大道徐东商圈，营销中心预计10月底开放，首开预计推出5、6号楼，主推建面约88-126平三房四房，99平中间户带独立前室+4开间朝南，优化之后得房率做到92%，放风价约16000元/平。

保利城七期云廷：全盘已推且已交付，现房在售，建面约75-138平毛坯房源，小户型折后约16000元/平左右，大户型折后约17000元/平左右。

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两盘详情：

①城投金沙樾

近期预计首开5、6号楼

有87平小户型，户型设计不错

2024年6月，武汉城兴置业有限公司申报的新建居住、公园绿地（P(2023)128号）项目规划方案批前公示，即城投金沙樾项目。

城投金沙樾主要由8栋高层住宅、一所6班幼儿园以及部分底商、公园组成。项目营销中心已基本建好，预计10月底开放，目前沙盘等展示已基本到位。预计首开5、6号楼，毛坯销售。预计2026年下半年交付。

根据规划信息可知，项目总用地面积约5.5万方，总建面约12.8万方，容积率约3.11，商品住宅约9.4万方，住宅总户数928户，地下机动车停车位887个。计算可知，户均建面约101平，车位配比不足1:1，定位偏刚需。

从平面规划图可以看到，该项目红线范围内有部分公园绿地，规划有约2.29万方市政公园，与二郎庙污水处理厂隔开。住宅部分靠近杨园南路，主出入口和底商沿着杨园南路分布。

平面图放大，可以看到住宅部分由两个小围合组成，楼栋朝向各不相同。项目预计首开5、6号楼位于地块北侧，南偏东朝向。

5、6号楼均为34层、1个单元、3梯4户的连廊结构，分布有建面约88-108平户型，6号楼分布户型为建面约99-126平户型。

建面约87平三室两厅两卫：

该户型分布于5号楼的中间户，是常规的连廊中间套户型，不过功能性较强，这样的面积段能做成三房两卫，还是比较出彩的。

建面约99平三房两厅两卫：

该户型分布于6号楼的中间户，带有独立电梯前室（电梯双开门），四开间朝南，客厅卧室均是南向的，没有卧室对连廊，在户型结构方面与绝大多数连廊中间套户型拉开了差距。

建面约108平三房两厅两卫：

该户型分布于5号楼的东西两边，带有独立电梯前室，三开间朝南，南北通透，客厅开间较大，整体功能性舒适度不错。

建面约126平四室两厅两卫：

该户型分布于6号楼的边套，也带有独立电梯前室，南北通透，空间结构与上面108平的类似，不过户型结构更方正，室内功能区的空间更大。

该项目户型面积虽然不大，但是户型结构不错，高层都是3梯4户结构，中间的电梯双向开门，边套均是独立电梯前室。据了解，其优化面积也比较多，优化后得房率能做到90%以上。在同等面积的小户型里面，这样的产品还是有明显竞争力的。

营销中心实景：

拿地信息——

该项目即P（2023）128号地块，在2023年12月的土拍中，由武汉大桥实业集团有限公司（武汉城投）底价拍得，成交楼面价约6900元/平。

项目开发商武汉城兴置业有限公司，全资属于武汉大桥实业集团有限公司，又隶属于武汉城投联合开发集团有限公司，最终隶属于武汉城投。

值得一提的是，该地块原本为排水用地，即二郎庙污水处理厂未开发部分空地，之后主城区A090107管理单元控制性详细规划导则局部用地（二郎庙污水处理厂片）进行规划调整，才将局部用地改成了居住用地。

控规修改内容如下：

调增居住用地3.28公顷，调增留白用地7.87公顷，调增公园绿地2.33公顷；调减防护绿地0.90公顷，调减排水用地12.58公顷；增设两条公共通道。

② 保利城七期云廷

全盘已推且交付，现房在售

保利城是总体量约180万方的超级大盘。目前1-4期及6期均已售罄并交付，在售7期，五期暂未入市。

保利城七期云廷规划总建筑面积约20万方，容积率约3.58，主要由8栋住宅及1所幼儿园组成。目前所有住宅均已推出并交付，现房在售。

项目最近一次推出的2、5号楼位于地块的北边，均为南向略偏东朝向。

截止10月20日，保利城七期A区住房已备案633套，未备案32套，剩余少量尾盘；B区住房已备案269套，未备案555套。

2023年10月加推的1、6号楼、2024年1月加推的2号楼，备案都已近半，2024年1月加推的5号楼，仅备案了几套，5号楼都是100平以上大户型。

项目目前主推B区的1、2、5、6号楼。1号楼为39层，2个单元，2梯4户，分布了建面约75平和120平户型；6号楼为45层，1个单元，2梯4户，分布了建面约115平和140平户型；2号楼33层，1个单元，3梯6户结构，分布户型为建面约73、101平房源；5号楼45层，1个单元，2梯4户，分布户型为建面约112、138平房源。

建面约73-75平，两房两厅一卫：

该户型分布于1、2号楼的中间位置，两开间朝南，北面对连廊，明厨明卫。面积不大，功能齐全。

建面约112-115平，三房两厅两卫：

该户型位于5、6号楼中间户，户型方正，三开间朝南，北面对连廊，动静分区较好。南向带有双面宽观景大阳台，采光和视野佳。

建面约120平，三房两厅两卫：

该户型分布于1号楼的边户和单元拼接户，南北通透，两开间朝南，三面采光，餐客厅一体化，再加上阳台，活动空间充足。

建面约138-140平，三房两厅两卫：

该户型为5、6号楼的边户，南北通透，三开间朝南。书房与客厅打通，做大横厅，就只有三间房，也可以改成四房。

保利城七期已于2023年12月底全部交付。竣工备案证如下：

项目交付实景：

城市留言板上，关于项目的投诉不多，有网友反映项目外墙渗水等问题。对此，洪山区相关部门回复显示：经调查核实，对于您反映的房屋外墙渗水问题，建设单位已督促施工单位进行了维修处理。

更多项目实景可点击：【保利城七期楼盘相册】

销售信息和价格分析：

城投金沙樾预计近期首开，放风价约16000元/平

保利城七期小户型折后约16XXX元/平

1、城投金沙樾暂未入市，目前价格待定，预计11月首开，放风价约16000元/平。

2、保利城七期2022年9月入市，共拿证4次，毛坯备案均价波动不大，基本保持在21000-22000元/平之间波动。

该项目剩余小户型较多，据悉建面约75平小户型折后约16000元/平左右，总价约120万左右；大户型折后约17000元/平左右。

该项目2022年、2023年折后卖到约19000元/平，2022年首开时还出现过排队买房盛况，前两次开盘热度较高，卖的也不错。

前期买房现场：

75平小户型，按折后价计算，1.5成首付约18万左右，这在二环内门槛相当低。

从备案价格表来看，最后一次拿证的2、5号楼中，2号楼小户型均价＜5号楼大户型。

在2号楼中，中间套小户型单价＜边套大户型，同楼层户型差价约300元/平；5号楼中没有明显的大小户型差价，1、2号房单价略高，3、4号房单价略低，同楼层中差价约100多元/平，户型差价不大。

备案价格表：

3、保利城七期折扣力度大，销量一直位列洪山区成交量榜单前列，1-9月共备案了218套，卖得相当好。

4、洪山北板块与武昌区杨园板块也存在竞争关系。城投金沙樾、保利城七期小户型折后约16000元/平左右，城投金沙樾放风价约16000元/平，钢旅蓝郡折后约17XXX元/平，价格相对较高。二环内武昌区的武昌首府近期首开折后约16XXX元/平起，绿城梧桐里价格继续探底，低至约14XXX元/平起，二环外青山区的联投燕语光年近期部分房源低至约14XXX元/平。

相对周边这些盘，城投金沙樾环线位置有一定优势，但靠近污水处理厂，放风价格约16000元/平，但基于其产品力，和目前市场止跌回稳态势，还是有一定竞争力的。

5、两盘周边商品房二手房小区很多，向北靠近和平大道、向西靠近徐东大街的二手房均价都超过2万/平。

保利城七期云廷已有少量二手房入市，8月成交均价才1.5万/平出头。

保利城三期9月成交均价也只有1.5万/平。

保利城一期9月成交均价低至近1.2万/平。

板块新房价格承压比较大。

区位、交通和配套分析：

区位方面：二环内洪山北片区，各项配套比较成熟

城投金沙樾和保利城七期云廷都属于二环内洪山北板块，都在友谊大道以南，属于洪山区，都在武汉大道徐东商圈辐射范围。

区别在于，城投金沙樾临近沙湖大道，杨园南路沿线，铁机路以西，与武汉大道直线距离约500多米，环线位置优于保利城七期，保利城七期位于铁机路以东，北洋桥西路以北，更靠近友谊大道与二环线，直线距离约500多米。

城投金沙樾微观区位：

北侧为规划公共设施用地、团结大道、武铁佳苑、保利城三期等；

东侧为二郎庙污水处理厂、铁机路、爱家国际华城等；

南侧为沙湖大道、蓝晶绿洲、华腾园等；

西侧为杨园南路、徐东公寓、梨园中学、徐东嘉园、鹏程花园等。

保利城七期云廷微观区位：

北面为规划道路、华城广场、武汉理工大学航运学院等；

东侧为规划道路、武汉科技职业学院、卓刀泉中学和平校区等；

南侧为北洋桥路、新广埠屯实验小学、丽华苑、保利城四期等；

西侧为中铁花园、铁机路等。

区位点评：

1、两个项目均位于洪山区二环内，环线位置都不错，属于洪山北板块，距离内环徐东大街不远。

2、板块发展相对比较成熟，老社区多、还建房多、居住人口也多，成熟社区、小学、中学甚至大学环绕，烟火气也比较足。

3、虽然环线好，配套相对成熟，但是周边区域面貌一般，发展水平相对同环线位置是有点滞后的，部分城中村还在拆迁中。

4、周边整体配套档次不高，规划利好有限。虽然这里距离武昌区很近，但是行政区还是洪山区，整体发展是弱于武昌区的。

周边卫星图：

5、城投金沙樾东侧紧邻二郎庙污水处理厂，可能有一定的环境影响。

二郎庙污水处理厂：

城投金沙樾南边的沙湖港：

杨园南路：

城投金沙樾周边城市界面：

北洋桥西路实景：

保利城七期周边城市界面：

铁机路和沿线的保利悦荟：

交通方面：走内环、二环和友谊大道高架都比较方便，城投金沙樾临近8/12号线汪家墩站

自驾：两盘到内环武汉大道、二环线、友谊大道高架都比较近。城投金沙樾南边不远还有主干道沙湖大道、欢乐大道。保利城七期所处北洋桥西路可以上二环线，二环线连接了红庙立交、和平立交等交通枢纽。

周边路况图：

保利城七期上二环线交通示意图：

城投金沙樾南边的沙湖大道：

保利城七期门口的北洋桥西路，双向4车道：

二环匝道实景图：

地铁：城投金沙樾与在建地铁12号线汪家墩站、团结大道站直线距离都在约500米，汪家墩站也是12号线与8号线换乘站。

保利城七期云廷与在建地铁12号线团结大道站直接距离约850米，与地铁4号线罗家港站直线距离约1.2公里，

配套方面：处于徐东商圈辐射范围，周边商业、教育配套齐全

商业：城投金沙樾自带部分社区商业，部分已经建好。城投金沙樾北侧、保利城七期西侧有保利城自带的约8万方保利悦荟商业体，主要业态包括儿童教育、儿童培训、亲子娱乐、餐饮美食、生活零售等，基本可以满足日常生活所需。

另外，这两盘与徐东大街徐东商圈直线距离在约2公里以内。徐东商圈有徐东平价、群星城等大体量商业体，中商世界里（原销品茂）也已重新开业。

此外还可以辐射武昌滨江徐家棚核心区的武昌万象城、京东MALL、龙湖滨江天街等商业体。

武昌万象城实景：

教育：周边有广埠屯小学和平分校、广埠屯实验小学、卓刀泉中学和平校区（和平中学）等公立学校；还有武昌实验寄宿学校美林分校，该校是武汉非常有名的私立学校。

广埠屯实验小学和平分校：

2024年学区划片中，保利城对口广埠屯实验小学，对口初中为和平中学（卓刀泉中学和平校区）。

城投金沙樾周边小区划片梨园小学和梨园中学。（备注：学区划片每年都有变动，具体以当年为准）

医疗及其它：洪山北板块内有武昌医院、中原医院（裕堂医院）等医疗机构，还有武汉理工余家头校区。另外，两盘到杨园江滩公园，直线距离约2.6公里、1.9公里，保利城七期东边约500米还有罗家港游园。

杨园江滩公园实景：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、两盘位于二环与内环之间，城投金沙樾靠近内环，环线位置不错，板块内成熟小区很多，在徐东商圈辐射范围，各项配套比较丰富。

2、都是国企或央企开发，保利城七期已是现房。

3、城投金沙樾户型设计不错，优化后得房率可达90%，99平南向四开间；保利城七期有73-75平小户型，上车门槛低。

整体不足：

洪山北板块利好有限，局部城市界面有待更新。城投金沙樾紧邻二郎庙污水处理厂。

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