江湖百晓生|5.2亿江西南昌物业“特许经营权”的背后是什么？
文摘
2024-10-18 10:35
江苏
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大家好，我是江湖百晓生，好久不见。
今天来聊一聊江西南昌5.2亿天价物业特许经营权。
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5.2亿江西南昌物业“特许经营权”的背后是什么？
1、当物业项目也可“特许经营”
9月23日，江西省南昌市新建区推出了全区域物业服务20年的特许经营权转让挂牌，这在全国公开可查的交易范围内算是一次首创性的操作。根据江西省公共资源交易平台披露的信息显示，此次转让覆盖新建区内的115个物业服务项目（涵盖公租房、安置房、产业园区、政府办公、卫健、教体等物业），有明确面积部分的汇总超过1029万平方米。 本次转让的挂牌价格约为5.21亿元，特许经营期限为20年，交易保证金400万元，产权交易佣金按28万元收取，由受让人承担。不过基本可以确定的是，物业服务特许经营权转让成功后，转让清单上的115个物业项目将变成独家经营管理。只要合同一直履行，20年内其它物业公司将无法染指其中项目。2、PPP与“特许经营权”
PPP模式旨在向社会资本开放基础设施建设和公共服务项目。是指政府通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，引入社会资本参与城市基础设施等公益性事业投资和运营，以利益共享和风险共担为特征，发挥双方优势，提高公共产品或服务的质量和供给效率。政府和社会资本合作应全部采取特许经营模式实施，根据项目实际情况，合理采用建设—运营—移交（BOT）、转让—运营—移交（TOT）、改建—运营—移交（ROT）、建设—拥有—运营—移交（BOOT）、设计—建设—融资—运营—移交（DBFOT）等具体实施方式，并在合同中明确约定建设和运营期间的资产权属，清晰界定各方权责利关系。 让我们回顾3P的定义，政府是以【城市基础设施】等公益性事业投资和运营为标的，吸引社会资本前期投入资本，中间通过运营获得收入，抵消其前期资金成本后，靠长期收入获得收益的过程。对于社会资本而言，这是一个等额资金回收的过程，即前期一次性投入，分为N年回收，这其中有一个投资回收期的概念。投资回收期亦称“投资回收年限”。投资项目投产后获得的收益总额达到该投资项目投入的投资总额所需要的时间 (年限)。投资回收期的计算有多种方法。按回收投资的起点时间不同，有从项目投产之日起计算和从投资开始使用之日起计算两种；按回收投资的主体不同，有社会投资回收期和企业投资回收期；按回收投资的收入构成不同，有盈利回收投资期和收益投资回收期。那么，对于南昌市政府打包的115个项目而言，这可以作为标的吗？如果继续套用3P模式下的特许经营的概念，相当于中标人要拿出5.2亿元交给政府，然后依靠未来20年的物业收入来逐年回收5.2亿的前期投入成本，在成本回收后，才是真正的收益。 简单来测算下，115个项目合计管理面积1029万㎡，按平均每平米1.5元/月的物业综合收入测算，一年的物业费收入约为1.8亿元，当前上市物业公司的毛利率约为15%，具体推算每年的毛利在0.27亿元，取个整，按每年可获得3000万的毛利。以上测算还仅仅是按单利计算，不考虑复利；且按照甲方提供的数据，这115个项目还有接近50%为潜在项目。
物业相对于其它建设投资最大的差别点在于，传统的3P模式社会资本是将其资金投入到建设项目上，资金的支配权是确定的，南昌政府将115个物业打包后，获取的资金投入后的支配权由政府来支配。3、寅吃卯粮
百度说寅吃卯粮（寅、卯：十二地支名目）是指寅年就吃卯年的粮食，比喻经济困难入不敷出，预先借支、挪用。明代政治家毕自严有一篇《蠲钱粮疏》，里面说到因为政府不断加重钱粮之赋，所以地方官员为应付上级需求，只有常向百姓搜刮，民间物力有限，老百姓寅年就动支了卯年之粮，等到卯年，又缴不出税来，就只好逃税了，如此恶性循环，越欠越多，成为难以解决的严重问题。因此，毕自严上奏朝廷建议免除老百姓过去的欠账，以彻底解决此种困境。自古以来，不论是居家过日子还是国家开支，人们都坚持量入为出的原则，根据收入情况来决定支出情况，多收多支，少收少支。反对寅吃卯粮，避免“入少出多”，做到收支平衡。毕自严在《蠲钱粮疏》说的老百姓寅年就动支了卯年之粮，出现“寅支卯粮”现象，是百姓穷困，不得以而为之的无奈之举。如果不能禁止，就会形成恶性循环，越欠越多，酿成严重的社会问题，引发社会危机。历朝历代统治者都高度重视这一问题，对百姓休养生息，不加重百姓生活的负担。然而在科技越来越发达的情况下，花呗、信用卡等各类支付方式的出现，无一不诱导着人们“寅吃卯粮”，而未来的收入总是有不确定性，一旦超出了自己的承受能力而过度消费，将会背上沉重的债务负担。 因此，寅吃卯粮并不是最佳选择，寅吃寅粮或者卯吃寅粮似乎才更加符合逻辑。4、从不亏钱的生意
从这个案例中，百晓生发现了一个从来不会亏钱的生意，你愿意加入进来吗？就是你先交一大笔钱给我，比如5.2个亿，然后我每年返3000万给你，可以连续返20年。我相信你肯定愿意跟我做这个生意，因为20年下来你总共可获得6个亿的返现，轻松白赚0.8个亿，这么好的生意，你还不赶快来找我！？为了证明我的信誉，我将对着洛水起誓，保你不失为富家翁也！懿使侍中高阳、许允及尚书陈泰说爽，宜早自归罪，又使爽所信殿中校尉尹大目谓爽，唯免官而已，以洛水为誓。——《资治通鉴·魏纪》
