上帝视角看青岛物业费降费事件
文摘
2024-11-16 19:32
江苏
最近看到青岛黄岛区一些物业公司因为没有按政府规定进行物业费下调，被点名批评的事，还是感觉有点意外。第一，这次被点到名的物业公司知名企业比较多，像万科、龙湖、融创、碧桂园、恒大金碧等都在列，这要是放在过去是不可想象的。这次点头部物企的名，说白了就是告诫其他物业公司，你得掂量掂量自己，不要顶风作浪。第二，说明政府这次是下决心了，之前我们总以为相关部门就是光打雷不下雨或者雷声大雨点小，物业公司顶一顶，坚持坚持，也就没下文，关于青岛物业费调价的文件是在去年12月份就下发，今年2月要求执行，但因为物业公司“皮惯了”，也就一直耗着，相关部门估计也是忍无可忍，也就无需再忍。第三，为什么是青岛？据当地的小伙伴讲，青岛是个典型的旅游城市，物价水平比较高，两根黄瓜也要8块钱，但本地居民工资却跟内地一样，所以青岛居民日常开支都是精打细算。从这个角度讲，青岛物业费大调整是说得通的。青岛地区的物业费管控压根不是一天二天的事。据了解，早在2019年9月青岛市就发文关于物业费收取实施细则：规定空置房物业费按照前期物业服务合同约定价格的60%执行，按月收费，预收不能超过6个月，规定物业费各服务等级价格，比如，五级服务等级未带电梯2.08元/平，带电梯的2.52元/平，最多可上浮不超过20%2023年12月29日，青岛市发改委联合青岛城市房管局发布了新的普通住宅《物业服务收费管理实施细则》，相比较老版细则，新版细则变化主要是增加了上浮20%的各种限制条件，即：收费建筑面积8万平以内的，上浮最高不超过20%；收费建筑面积8万-15万平，上浮不超过10%；收费建筑面积15万平以上，收费标准不得上浮。根据计算，还以五级服务等级为例，新版规定物业费不带电梯收费建筑面积8万平以内的2.5元/平，8-15万平收费2.29元/平，15万平以上2.5元/平；带电梯收费面积8万平以内的3.02元/平，8-15万平收费2.77元/平，15万平以上2.52平。同时文件规定新收费标准从2024年2月1日起实施。跟重庆情况一样，新的青岛市《物业服务收费管理实施细则》发布后，没有引起物业人的高度关注和重视，反而是业主们先发现了“新大陆”，他们满怀期待，等到降费日子早日到来。但现实情况却给青岛业主们泼了瓶凉水，因为眼看着2月份都快结束了，没听见半点动静。希望有多大失望就有多大！于是业主们不断在青岛的12345平台和“码上办”平台投诉物业公司和催促相关部门抓落实。据说那段时间青岛政府投诉热线和各平台关于物业费降费问题占到民生问题的60%。写到这里，有人会问，为什么青岛各公司的物业经理人不向上反馈，及早处理呢？各物业公司都有严格的利润考核指标，而且层层都有考核，换位思考，你若是物业打工人，你敢跟自己的老板说，老板，我们主动降费吧！为了切实推动青岛市物业费调整，指导各辖区住建部门具体落实降费事宜，减少物业问题投诉，2024年3月19日，青岛市发展和改革委、青岛市城市管理局又发布了《关于明确普通住宅界定争议事项的通知》，通知明确，判断叠拼”与“大平层”等是否属于普通住宅，看小区144平以上住宅占比是否达到小区70%建筑面积，如果达到就不是普通住宅，达不到的就按普通普通住宅计算物业费，不区分平层叠拼，只看面积。指导文件终于扫清了青岛各区部门执行物业费调整的障碍。2024年5月31日，青岛市城阳区率先行动，发布红头文件《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，通知要求：根据《青岛市物业服务收费管理实施细则》(青发改规(2023]4号)第三十七条规定，因政府指导价变动导致普通住宅前期物业服务费收费标准超出政府指导价上限的,物业服务人应当在政府指导价规定范围内作相应调整。对于小区是否为普通住宅存在争议的，各物业服务企业应按照《关于明确物业服务收费管理中普通住宅界定标准的通知》中普通住宅界定标准执行重新界定，如属于普通住宅的，应当在政府指导价规定范围内予以调整。同时，通知还要求各物业服务企业对从2024年2月1日起收取的物业费进行差价返还，多退少补。文件中还说，如逾期不按要求调整物业服务收费的，将依法移交区市场监督管理局查处，并在信用系统内予以扣分处理。所以严格意义上，青岛西海岸10月22日被炒的热热闹闹的对物业公司发告诫函只是“后起之秀”，其实早在2024年6月份，青岛城阳区已经开始了对“不听话”物业公司的处置行动！比如，在2024年6月5日、6月12日下午，城阳区住建局两次召集万科物业在内的19家企业召开物业收费标准工作调度会，要求各物业服务企业按照文件要求进行整改。而根据公开信息显示，8月18日青岛城阳区相关部门就正式官方发布了对辖区内拒不执行政府降费政策的10家物业公司扣分公告。同时，为了保证物业公司提交信息的准确性，青岛各辖区根据统一部署，住建部门和税务部门联合街道等职能，网格化对各自管辖内的物业项目进行了系统排查，对上报的面积数据、收费数据、多经数据进行匹配核查，确保降费项目一个都不能错，一个都不能少。但仍有物业项目还未看清形势，阳奉阴违，推三阻四，或受制总部的行政指令，不执行降费政策。站在物业公司角度，无奈的对抗只是为了捍卫物业企业最后的尊严，因为物业公司也想活下去，降费，当下无疑死得更快。2024年9月6日，青岛西海岸新区物业协会开始“加码”，向辖区内物业公司印发关于《青岛西海岸新区住宅物业项目服务质量第三方评估技术规程（试行）通知》，通知内容为：对存在物业问题频发，且物业服务企业拒不整改或整改后仍无法有效改善的项目，或有20%以上业主对小区物业服务人提出异议的项目，或有重大舆情或安全事故的项目，开展第三方评估，评估结果不达标（低于70分），则建议降低物业服务等级或物业退出项目管理。2024年10月22日，青岛西海岸新区市场监督管理局、新区发展和改革局、新区住房和城乡建设局联合印发了《关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函》。此文件面向全区各普通住宅前期物业服务人，重点对该区70家超出政府指导价的小区物业公司提出告诫。接下来就是大家所熟知的，西海岸新区要求未执行降费的小区物业在2024年10月31日前完成普通住宅前期物业公共服务收费标准的调整及公示，并尽快完成退费整改等工作。如逾期不按照要求调整物业收费标准的，将按照价格法律法规的规定，依法查处价格违法行为；对构成犯罪的，依法移送司法机关迫究刑事责任。文件下发后，据说现在西海岸新区的多个超标收费的小区已经开始进行降费工作。现在回想起来，青岛城阳区的先行不力才是导致后面西海岸新区的后发制人。或许只有给物业公司下猛药，降费才能奏效。小木认为，物业作为与民生戚戚相关的行业，受到愈加严重的政策管控是必然的事，关键是物业人和物业企业没有准备好，或者说没得时间准备，才导致当前的狼狈不堪。青岛连续处理物业公司拒不降费事件对全体物业同仁提了个醒，随着民生问题越来越艰难，想继续维持高物业费可能性不大，因为涉及民生的任何行业利润未来都会被强制统筹和调整，所以与其等政府刀架脖子上，不如主动拥抱变化，转变经营思维。说到这里，又有人该问了，那物业企业应该又如何调整自己，以适应当前的局面呢？
