物业“带资进场”本质是行业高周转的表现形式
文摘
2024-11-01 19:30
江苏
10月31日，安徽省社区服务业协会发布了《关于维护行业市场秩序、抵制不正当竞争的风险警示》，就近年来安徽省在物业管理项目招投标过程中的不正当竞争风气进行警示。
物业公司“带资进场”近年来似乎成为行内的公开秘密，而业委会为了博得业主的好感与信任，在考察和评估物业公司时，物业“带资进场”貌似成为评判物业公司实力和诚意的“硬性条件”之一。那今天我们就来聊一聊物业公司带资入场的底层逻辑是什么？ ![]()
在聊物业公司带资进场之前，我们先聊一聊地产行业的“带资进场”是怎么玩的？因为在笔者看来，目前物业行业一切“带资进场”的手段和形式，都不过是地产行业玩剩的。地产行业的“带资进场”玩法更为高端，也更让人眼花缭乱，反而会让人一时看不透，觉得不是“带资进场”……别说工程公司了，像是地产项目用自己集团的施工单位做总包，用自己集团的监理公司做监理工作，用自己集团的商贸公司负责材料采购和名义上的乙供材都有。首先，通过签署高于或是市场平均价的施工合同，签署高于市场价的监理合同。然后，实际履行施工合同和监理合同时通过集团强推降低安全、质量方面的费用支出、监理部和项目部直接减配人员减少人员工资开支。 接着，施工进度款拖点时间无所谓反正还有劳务垫，监理费一定要及时发放，毕竟老板让人代持股权的监理公司可是老板的现金奶牛。最后，自己的商贸公司材料采购前就要让项目上的房开工程师做好请款手续提前走好请款流程，每次力争在材料采购前拨付，其他供货方材料到场后一律走请款手续慢慢拖不行就给商票。这样一整套搞下来，名义上开发一个楼盘需要十个亿的资金，最后地产公司可能只需要有一个亿即可。以上这还是没算上金融手段，如果再算上各种金融玩法，最后所需的本金可能也就一千万。房地产行业的金融属性是毋庸置疑的，我们就随便来列举一下房地产开发全流程中涉及的金融——房地产开发全流程本质上就是个不断加杠杆的过程。简而言之，房企的利润率其实跟杠杆率息息相关，因为净利率其实不高，尤其是在地价连年上涨、原材料、劳动力价格上涨的情况下，再加上各种税费，所以你看到的房价构成其利润占比并不高。但是5%的利润，如果加上杠杆，就可以增加，但前提是收益能够覆盖融资成本——杠杆也不是白加的。如果将房地产行业的金融杠杆用于物业行业，也是有一定相似性的。1、地产母公司通过银行或美元债融资，对应的就是物业公司依靠上市来融资；2、地产公司在买地时一般都会做项目前融，对应的就是有些物业公司在当地抢项目时的物业项目跟投机制； 3、在地产项目建设阶段，各式各样的开发贷款、保理、融资租赁、供应商垫资，让人眼花缭乱，对应的就是物业公司将自有物业服务转外包，然后拉长供应商的付款账期，并无本质区别。种种手段之下，用一千万的本金就能撬动十个亿的项目，这是100倍的杠杆！如果房价真的能做到“只涨不跌”，再大的杠杆都是可以周转开的，然而房价一旦无法上涨，巨大的杠杆就会压死人。所以，分析完地产行业的“带资进场”，我们也就能总结出一些底层逻辑。对于物业公司而言，不管采用何种形式和手段的“带资进场”，都逃不过以下三点规律：所谓“总包转分包”，指的是物业公司通过将全部业务拆分为几个专业，比如大家通常理解了“三保一绿”，共四个业务，然后再分包出去。这个分包的过程可以包装成“带资进场”，最为常见的就是将小区机电修复工程、安防门禁工程等做高合同后再分包给自己的机电公司。所谓“加杠杆”，指的是用“带资进场”的几百万本金去去撬动年营收上千万的物业项目，若按5年的服务期计算，杠杆至少也加了10-20倍。 所谓“高周转”，指的是物业公司用上市融资得到的资金，可分为更多份数的本金，然后将每一小份本金作为“带资进场”的启动金，进而在更短的时间内可以撬动更多的项目，进一步放大资本的杠杆效应。虽然经济学上一直都在讲“市场上存在即合理”，但是这句话还有个下半句，叫“存在不代表长久”。所以，地产行业作为能够牵引宏观经济发展的第一引擎，靠“高周转”也不过续了十年的寿命，而物业行业满打满算也不过两万亿的规模，相对于地产行业，仍然不足看，这就意味着在物业行业玩“高周转”的寿命只会更短。按照笔者的测算，这种玩法最多还有两年的寿命，到2025年，自然会见分晓。
