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宅基地买卖一直是社会舆论的热点话题。这是许多人关注的焦点，更是一些人曾经的痛点。当然，还是一些人眼中值得等待，甚至冒险钻营的机会点。在一些人看来，宅基地买卖的政策口子，总有一天会放开的。
今年上半年，中央农办主任韩文秀在《学习时报》发表的一篇文章，让一些内心趋于平静的人，再次起了波澜。因为这篇文章中的一句话，即“在试点地区允许依法取得的宅基地向县域内符合条件的农村集体经济组织成员家庭转让。”让一些人看到了政策松动的迹象。![]()
一、首先搞清楚，宅基地是谁的？
《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地作为一种具有特殊用途的土地，根据宪法规定，所有权自然归村集体所有。宅基地是干什么用的？它是供村集体成员建造住宅及其附属设施用的。集体成员获得的，包括之前拥有的宅基地，地的所有权都是村集体的。其属于村集体建设用地的一种类型。在村集体成员内部，多余的和用不完的宅基地，农户间可以买卖交易。交易可以通过村两委进行，村两委更多只起到交易鉴证的作用。一些条件还不成熟的地方，交易可以在农户与农户之间直接展开。另外，村集体也别想着在这种交易中，获得多大的好处，或多少直接的经济收益。
宅基地的三权分置，核心有三层意思：一是宅基地的所有权归村集体；二是已分户的集体成员，可以以户的形式，拥有可以免费获得的一块宅基地的资格权利；三是宅基地上的房屋庭院及附属设施，农户拥有占有权和使用权，包括租赁交易等用益物权。拥有宅基地性质的村建设用地，无论村集体还是农户，都不能超出村域进行买卖。即宅基地的使用权，不能跳出集体成员进行买卖。这里宅基地买卖交易对象，绝不能是非集体成员。因此，作为农办主任的韩文秀，他说的那句话无关紧要，说了也等于什么也没有说。对试点地区的宅基地深化改革，他的话不太可能产生什么实质性的作用，更谈不上撕开一个所谓的小口子。因此，已经有点激动的朋友，别在那儿做前瞻性眺望和遐想了。![]()
二、宅基地拥有不易，灭失更难
宅基地的所有权到底是谁的，是私产祖产，还是村集体的资产？如果真心想从源头做宅基地深化改革，这就是十分有必要深度触碰的一个问题。
从新中国成立到1984年的35年间，国家有以法律的形式明确宅基地是谁的了吗？在集体成员（那时叫社员）的头脑中，那段时间的宅基地，习惯性叫建房地基。地基归自己所有，且可以继承，已在社员头脑中形成了固化的认知。
出现宅基地的叫法，是在1982年，其是从“建房地基”分离出来的。在宪法中明确，是在1984年。在此之前，村中的哪块地是谁家的，那时的人的心中有一条边界线。谁家的宅基地就是谁家的，对此村民邻里之间是相互认同的。
笔者老家就有一块近一亩的宅基地，原来老宅的半亩多地，已经卖给了本村组的另一户人家。而现在的那块宅基地是怎么来的呢？据父辈说，那里原来是一处低洼地，是其花了十几年时间，用架子车一车土一车土垫起来的。
现在国家出台个法律政策，说这块宅基地是村集体的，然后村集体就敢拿着上面的这个尚方宝剑，把那块地拿走，分给别人，或卖给别人。若是常生活在农村，你就知道村集体敢不敢这么做。
最常见的两种情况是：一是之前各地在造城运动中由于缺建设用地指标，就把一些城乡结合部的地征收了。或通过域内建设用地指标集约，然后不少是在村民不知详情的情况下，被悄无声息地飞走了。二是由于“户”的灭失，或户籍迁走，留下的宅基地被本村本家村民买走，或继承了。
这是当前，关于宅基地，农户对自家宅基地的最朴素认知。现在中央农办主任写篇文章，发声说，“在试点地区，允许依法取得的宅基地，向县域内符合条件的农村集体经济组织成员家庭转让。”
转让？谁是转让主体呢。对广大还没有实现宜居宜业和美的普通村庄，他买那个宅基地干什么呢。再说，按照农村的风俗，什么样的败家子才会转让自己家祖上留给他的宅基地？另外，作为一个外来户，他就那么放心在买了村上的宅基地后，周边的街坊邻里不会欺负他？
站在太高的位置发声，不是什么好事。凌空总觉得海波平。农村宅基地买卖，真如他认为的那样，可以一帆风顺，可以海波平吗！他的想法是好的。
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三、观点文章发表后，好评如潮
社会上，尤其是工商资本，城里想下乡买宅基地盖别墅会所的有钱人，特别期待中央释放一个明确的政策信号，即宅基地买卖放开，允许城里人买卖农村的宅基地。但在《学习时报》发表的这篇文章中，他明确强调，“城里人到农村买宅基地的口子不能开”。但是，他的另一段话却又给了社会，尤其是工商企业、房地产企业等，带去了可以继续煎熬的一缕曙光。这里把他的原话换个说法：试点区内，农户的宅基地买卖可以跨村跨乡镇，可以在不同的村集体经济组织成员之间，以转让的形式买卖。对于他的这个观点，可以说舆论好评如潮。下面摘几句分享大家：
2、有不少市民表示，自己终于可以去农村购置房产，自己的钱也有了更多升值空间。3、有不少农民表示，有多个儿子的，这下可以解决住房问题了。4、宅基地跨村、跨镇买卖试点，不仅对宅基地买卖进一步放宽，而且还提高了农民的自主性。5、适当放开宅基地买卖，会吸引更多人才去农村，发展电商、田园养老、田间教育等产业。6、宅基地买卖，有了跨村、跨镇交易试点，买卖限制正在逐步放宽。7、宅基地可转换土地性质入市的《试点方案通知》，已经为宅基地买卖，打下政策基础。8、关于宅基地处置的主流态度，就是盘活使用权、放活资格权，提高宅基地流通性。9、针对作者的观点文章，即试点地区政策上允许农民跨村、跨镇买卖宅基地，下手快的已经开始建房。针对以上声音和行动，有一点必须要强调：即便是一些前期搞宅基地改革试点的县域，即便是那些变向进行了城乡之间宅基地买卖的不同市场主体，大都在坚守“重经营、轻资产”是宅基地买卖标准和底线。因此，用过去城市炒房的思维，下乡炒作宅基地，只能是幻想，只能是做梦。
其实，他这个观点中，只有一个重点，即“符合条件的”。符合什么条件？笔者的理解是：分户之后，自己所在的村内已无地可分。对于县域内这样的村集体经济组织成员，可以花钱到别的村买一个宅基地盖房用。这里面有几个突出问题：一是这种村民间的跨乡镇买宅基地的市场需求有多大；二是城乡融合和新型城镇化不是下一步的发展方向吗，村上没宅基地的农户若是真有钱，为什么不引导他到县城乡镇买房呢；三是这种跨乡镇买卖宅基地的行为，村集体能分到多少钱，要不要交税？
通过对以上三个问题的思考，笔者认为：韩主任的那句话，对切实推进宅基地深化改革，并不能带来什么实效。同时，市场的受欢迎程度并不会太高，对于推动城乡要素双向有序流动的现实意义并不大。![]()
四、市民下乡买卖宅基地，行不通
宅基地带有公有制属性，但却是村集体和集体成员的私产。地可以烂在锅里，可以在村组之间流动，就是不能跨村交易。跨乡镇，跨县域、市域、跨省，就更无可能。若可能，只有被地方政府收归国有，这一个可行途径。
类似广西玉林的土整归村探索、浙江绍兴的三票制探索、四川成都的建设用地入市探索等诸多探索，如果只有宅基地用途变更和土地买卖的改革逻辑，到最后都会面临各种推不动和被叫停的结局。市民下乡买地，这个潜在的市场需求一直都有，且以后只会增多，不会减少。造成这种需求的，有逆城市化发展的原因，更有近些年来农业农村优先发展的国家战略部署。其中，城乡融合发展的基础设施城乡一体化和公共服务城乡均等化的要求，让农村具有了宜居宜业，吸引市民返乡下乡的魅力特质。市民有买宅基地的需求，且只要价格合适，农民也有卖地的意愿。宅基地买卖的交易双方，一方有买的冲动，另一方有卖的意愿。但为什么这一市场供需，一直得不到政府的行政许可呢？究其根本，这就是中国农村的最大政治。
对此，很多人不理解，甚至心中憋着一股强大的负面情绪。一提起宅基地行政不允许，社会上就会舆情沸腾，掀起一阵强词夺理的反对声音。理由无非两个：一是过去的旧中国是怎么样的，二是在西方人家是怎么做的。
什么叫“新中国”，什么是“中华人民共和国”？什么叫“政治底线”，什么是党的初心和使命？在搞清楚了这几个问题后，请在扪心自问一下：你有勇气、有血性去打破这个现状，再建立一套如你所愿的政治体制吗！如果没有，就老老实实遵从这个政治底线。
现在的问题是什么？不仅只是坚守这个政治底线，而是要解决当下关于宅基地买卖的供需问题。有没有可以破解宅基地买卖双方需求的一条行之有效的路径呢？有。下一节，我们会就这条路径的可行性，做一个详细阐述。最后强调一点，城乡之间的关于宅基地买卖，我们要首先跳出让自己耿耿于怀的宅基地买卖逻辑怪圈。如果一直纠结于宅基地买卖的政策突破，那么这个问题就是无解的。除非你能做到让国旗变颜色。![]()
五、把宅基地买卖，装进村集体的笼子
带有宅基地买卖性质的交易行为，多带有强烈的政治色彩，且有着提高人民生活质量和品质的属性。例如，带有整村搬迁、整个片区搬迁性质的生态移民搬迁、易地扶贫搬迁等。这些行为属于国家的政策移民，可以异地使用具有宅基地性质的建设用地。
为了撕开宅基地买卖的口子，一些聪明的市场端，还也探索出了一条条迂回的路线，并造成了宅基地买卖的事实。所谓的迂回路线，是绕开了宅基地买卖，将重点放在了宅基地上的房屋庭院及附属设施的交易上。
这样的市场践行探索有不少，例如以租代售的农房长租行为、一宅两户或多户的小联建或大联建行为、市民和村民结对子的联合建房与合作建房行为、村集体主导的小堡村活化宅基地行为等。以上这些行为，都绕开了宅基地买卖的制度梗阻，并利用宅基地的所有权和资格权等权益，围绕地上房屋院落所做的有益探索。
以上所讲的这些探索行为，乡剑平台都有着相关案例的深度参与的经验。不过相比而言，这些围绕房屋所做的突破，依然存在一个问题。即依然是围绕“房和地”展开的一种乡村房地产行为。而且，这些行为本身，对于村集体经济的发展壮大、村集体的强大、村民自治章程完善，并不能带来什么有益的促进作用。
如何将宅基地买卖的行为、农房的交易行为，转换成“让村集体增收和让村集体强大”的“老村民退出”和“新村民融入”行为？这就是乡剑平台以整村运营为抓手，并以协同的方式，让村组集体经济组织为主导，开展的新村民融村行动。
至于什么是整村运营，什么是双向协同的整村运营运行机制，什么是新村民融村行动，这里暂不做具体展开。
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