商品房买卖纠纷（七）||购房者“断供”导致开发商承担保证责任，开发商能否解除房屋买卖合同？

文摘社会 2024-09-06 07:30 江苏

商品房买卖合同中，若消费者未能全款支付而是采用银行贷款方式付清房款，那么，合同内容中通常会约定开发商对消费者偿还银行房贷进行阶段性担保，这是因为在银行发放贷款之时该房屋的产权尚未齐备，银行尚未取得该房屋的正式抵押，因此由开发商对购房者的还款义务承担保证责任，直到银行取得正式抵押权为止，因此该保证责任称之为“阶段性担保”。

从上述操作流程可知，该担保很大程度上增加了开发商面对的风险。在银行未能取得购房者抵押权的情况下，若购房者“断供”，银行会追究开发商的担保责任。

在商品房买卖合同中通常会约定，若开发商因购房者单方面原因致使其承担担保责任，开发商有权选择解除该房屋买卖合同。

那么，该约定是否有效呢？

《民法典》相关法律规定如下：

第五百六十二条　当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

通过上述规定可知，在合同中约定解除权的条件下，开发商可在条件成就之时行使解除权解除合同，即使双方在买卖合同中未约定该情况之下的解除权，开发商因购房者原因承担担保责任也属于“不能实现合同目的”的情形，可行使法定的合同解除权。

当然，并非开发商行使解除权之后，其对银行的责任将全部消除，而是开发商将重新获得该房屋的完整全利（该房屋通常已网签但尚未产权过户），无论用于出卖还是抵消银行债务，其均不会因消费者的“断供”行为而遭受损失。

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