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商品房买卖纠纷（十三）||开发商交房出现多种违约行为之时如何维权？

文摘社会 2024-09-08 09:30 江苏

“预售”占据房屋买卖市场主流的情况之下，因消费者在签署房屋买卖合同之时对房屋的实际情况无法了解，因此开发商后期出现多种违约的情况较为常见。

实践之中，常见的开发商违约情形有迟延交付、质量瑕疵、迟延办证等，上述情况通常在房屋买卖合同中对违约责任进行了细致的约定。那么，在开发商出现多种违约行为时，消费者能否将多项违约责任一并主张？若约定的违约金过低应如何处理？

相关规定如下：

一、《民法典》

第577条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第583条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第584条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第585条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

通过上述规定可知，买卖合同之中关于不同的违约类型分别约定了违约责任，在违约情况实现之时，相应的违约责任消费者可同时主张，除此之外，若规定的违约金数额远远小于实际损失的，消费者可请求法庭对此进行调整。

实践之中，因开发商交付的房屋质量不合格、迟延交付致使消费者推迟入住时间的，理论而言开发商应赔偿相当于同类房屋租住的费用，法庭会结合当事人实际支出情况、当地房屋租住费用等酌情认定。

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