商品房买卖纠纷（八）||所购买的房屋被法院另案查封，消费者能解除房屋买卖合同吗？
文摘
社会
2024-09-06 07:30
江苏
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在当前房地产市场下行的条件下，开发商因债务问题导致其名下房产被查封的情况较为常见。较为复杂的问题是，消费者与开发商签署房屋买卖合同并支付房款、但房屋尚未产权过户之前，该房屋被案外第三方查封，显然消费者无法正常取得该房屋的所有权。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；按照上述规定，消费者所购买的房屋被案外第三方所查封，无论合同内是否约定了相应的解除条件，消费者均可因“合同目的不能实现”解除该房屋买卖合同，请求开发商返还价款。但是，实践之中面临的问题是，开发商之所以被案外第三方查封房产，正是因为其资产不足履行债务，因此消费者在此类情况中选择解除房屋并非最优解，申请执行异议及执行异议之诉或许是可行的解决之道。第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。当然，执行异议相关问题在实践之中错综复杂，笔者曾对此进行全面研究总结，详情参见：
https://mp.weixin.qq.com/s/txL5AZsExor7i9uOvIcYjw
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