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商品房买卖纠纷（十七）||合同可以规定公共部分绿地归业主个人所有吗？

文摘 2024-09-09 09:37 江苏

高层商品房中，不少业主喜欢购买一层的房屋，而开发商在出卖一层的房屋时，也打出“花园归业主个人使用”的广告，甚至将此条款在房屋买卖合同中明确约定。那么，该约定是否有效，开发商能将一层的绿地面积出卖给业主个人吗？

相关法律规定如下：

一、《民法典》

第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

二、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第十四条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

通过上述规定可知，在确定绿地是否属于某业主专有的问题时，首先要考察该楼盘的规划，在上报有关部门的规划中未将绿地规划为一层住户所有的，开发商无权处置，其违背法律规定签署的合同也属无效。

在别墅小区绿地如何处置，可能会有和高层小区不同的规划方案，本文不涉及。

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