草签的工抵房协议，能否排除第三方对房屋的强制执行？

文摘 2024-10-10 15:57 江苏

工抵房，这是当前建设工程领域最为常见的清偿工程款的方式之一，但面对资产不足的债务人，诸多债权人已对其资产进行了全方位的查控，那么，取得工抵房的权利人能否排除第三方债权人的强制执行呢？其权利与建设过程优先权、抵押权的先后顺位是什么？

（2023）最高法民终232号判决作出了支持草签的工抵协议排除第三方强制执行的判决，但这一判决的成立并不意味着工抵协议当然具备了与正式网签备案的合同同等的效力。

在执行异议案件之中，面临着诸多复杂的法律关系，消费者、建设工程优先权人、抵押权人及其他债权人的利益如何平衡，这在任何两个案件之中都不具备完全的可比性，当前法律规定的抽象性也难以覆盖纷繁复杂的案件事实，因此，实践经验的总结尤为重要。

法院认为，本案申请人执行异议之诉争议焦点为：司某林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

在东方资产某分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，司某林具备《执行异议和复议规定》中规定的相应条件，则可排除案涉房屋的执行。

《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了买受人排除执行的法定情形。两条文虽适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则案外人可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。

本案中，司某林选择适用第二十九条的规定，并无不当，东方资产某分公司主张本案应当适用第二十八条的理由不能成立。司某林欲排除案涉房屋的执行，应具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

根据东方资产某分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：首先，某置业公司与司某林在2016年2月28日签订《商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间。东方资产某分公司上诉认为案涉购房合同未经网签和备案，有倒签的可能性，但并未提供证据予以证明。其次，根据永靖县不动产登记事务中心出具的不动产登记信息查询结果显示，司某林及其家庭成员名下无不动产登记信息记录。司某林于2017年6月交纳了住宅专项维修资金，并装修入住。再者，某置业公司向司某林出具的收款收据载明司某林已付清了全部房款，亦超过合同约定总价款的百分之五十。虽收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变司某林与某置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。因此，司某林对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。

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