违反限购政策购买的房屋可排除他人强制执行吗？

文摘 2024-10-11 11:43 江苏

关于违法限购政策的房产能否适用《执行异议规定》第29条排除他人强制执行，涉及到该房屋买卖合同的效力认定及对《执行异议规定》第29条的解释问题。本文摘选了最高院的5份判决，其均未正面回答违反限购政策的效力，而是从买受人主观明知存在限购政策这一障碍的情况下，自甘风险购买房屋，不符合《执行异议规定》第29条的立法目的，无法取得商品房消费者绝对优先权的地位，不可排除他人对该房屋的强制执行。当然，最高院的上述思路有诸多值得探讨之处。如下为相关判决说理部分。

（2021）最高法民终1298号

一般认为，《执行异议和复议规定》第二十九条所涉物权期待权是指，执行案外人对案涉房屋虽不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与肖鸣所称对“政府允许该小区卖房”以及积极缴纳社保的期待内涵不同。而海南省城市商品房预售管理与当地有关商品房限购政策，分属不同事实范畴，并无矛盾之处。经查，肖鸣在购买案涉房屋时系明知其不符合海南省相关商品房限购政策，尽管其与海南美龙公司就案涉房屋签订《海口市商品房买卖合同》，但根据海南省当前的商品房限购政策，肖鸣无法办理案涉房屋的网签手续，亦不能依据案涉购房合同以及对该合同的履行，通过办理过户登记获得案涉房屋的物权。肖鸣关于其对案涉房屋权利的合理期待应予保护的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。肖鸣以限购政策属于管理性的行政规范、案涉购房合同合法有效、肖鸣已支付相应购房款并实际入住，其购买案涉房屋并未损害国家利益、社会公共利益，亦不具有违法性或者不当性，不具有法律上的可责难性等为由主张其物权期待权应当得到保护，理据不足，本院不予支持。而根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策以及案涉房屋查封保全情况并不需要特殊的专业知识或者能力。因此，肖鸣基于对网站信息的信任且未见案涉房屋的查封公告、封条等，认为其不可能知道案涉房屋已被预查封的情况，且在购房中已尽到充分的注意义务，故不存主观故意和过错的理由，不能成立，本院不予支持。

（2021）最高法民终568号

本案中，已查明重庆高院查封案涉车位的时间为2017年7月10日，唐会琼与天之海公司就案涉车位签订《车位使用协议》的时间为2016年12月27日。虽然《车位使用协议》约定唐会琼购买案涉车位，但还约定不办理分户产权，仅拥有使用权，故《车位使用协议》不是合法有效的买卖合同。因此，原审判决认定在重庆高院查封案涉车位前，唐会琼与天之海公司未签订合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定，并无不当。唐会琼主张案涉车位未办理过户的原因系受政策限制，但因《车位使用协议》约定案涉车位不办理分户产权，故原审判决认定本案情况不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定，亦无不当。此外，唐会琼主张天之海公司承诺将《车位使用协议》换为买卖协议，以及主张多次找天之海公司要求将《车位使用协议》变更为《商品房买卖合同》，但其未提供充分证据证明，而且，即便有证据证明其向天之海公司主张过权利，但也不能改变在重庆高院查封前，唐会琼与天之海公司就案涉车位未签订合法有效书面买卖合同的事实。综上，原审认定唐会琼对案涉车位不享有足以排除执行的民事权益，判决准许执行案涉车位，并无不当。

（2021）最高法民申2237号

本案并没有充分证据证明购房人已经由杨某某变更为兰易昆并得到了卖房人强人置业公司认可。因此，原判决认定兰易昆据以主张权利的《罗马假日内部购房签约协议》买受人为杨某某，并非兰易昆，亦无证据表明兰易昆在法院查封之前完成了更名手续或与强人置业公司另行签订了书面买卖合同，并基于《罗马假日内部购房签约协议》中“因国家限购，暂不做房管局备案手续”的约定内容认定兰易昆对于限购政策不能办理过户登记可能产生的风险采取忽略、放任态度，该约定也是导致房屋被查封、最终不能过户的主要原因，并不存在缺乏证据证明的情形。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，兰易昆不享有对案涉房屋足以排除强制执行的民事权益。

（2021）最高法民申1221号

案涉房屋是否足以排除强制执行的法律适用问题是本案审查的重点。根据原审法院查明的事实，郑晓锋签订购房合同及支付购房款的时间均在《海南稳定房地产市场的通知》发布之日即2018年4月22日之后。郑晓锋知道或者应当知道，其购房行为不符合海南省有关限购政策，却自甘无法办理房屋过户手续的风险坚持购房。二审法院据此认定，郑晓锋基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权，并作出准许继续查封位于海南省文昌市清澜新区房屋的处理意见，理据充分，本院予以支持。

（2020）最高法民申1863号

在执行异议之诉案件涉及不动产时，人民法院可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，并根据案件具体情况，在对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益予以实质审查后，作出是否支持案外人异议请求的判断。本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人董杰对永丰公司的债权履行请求权（移转物之所有权的请求）无法实现，董杰遂以与被执行人永丰公司间存在不动产交易关系为由，对案涉房屋提出实体权利排除强制执行的异议，后至本案诉讼。一般认为，前述规定中所涉物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与董杰所称对有关商品房限购政策改变的期待，或等待取得购房资格的内涵不同。根据原审法院查明的事实，尽管董杰与永丰公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故董杰关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据，本院不予支持。而原审法院以董杰购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人永丰公司为其办理不动产转让登记为由，认定董杰对案涉房屋没有物权期待权，并无不当，本院予以认可。此外，根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，因此，董杰认为其在购房中已尽到充分的注意义务，不存过错的主张，不能成立。董杰还主张银行监管存在过错，但其并未提供证据予以证明，本院不予支持。

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