2022年9月14日，在由克而瑞举办的第六届地新引力城市更新峰会上，梅陇华鑫天地项目荣获克而瑞2022年城市更新项目典范片区更新类别奖项，项目是上海市首个镇级工业园区整体转型城市更新落地项目，剖析其更新与运营特色特点，为多产权主体的产业地产在城市核心地段的工业园区转型提供参考借鉴意义。
项目地理位置优越，其良好的景观资源以及开放的园区设计，使产业园提高亲和性，在提高生产效益的同时，亦成为了城市的公共活动空间。
项目简介
梅陇华鑫天地项目地处上海首批文化创意园区——众欣产业园内，是上海市首个镇级工业园区整体转型城市更新落地项目。众欣产业园区位于闵行区梅陇镇中部核心位置，占地约450亩，梅陇华鑫天地项目可建设用地面积约173亩。东邻城市主干道虹梅南路，北靠城市次干道春申路，2.5公里可达中环。
数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理
梅陇华鑫天地鸟瞰图
城更三要件之
土地背景
众欣产业园存量工业用地共涉及土地面积383.8亩，涉及土地权证25份。其中，镇级集体企业名下17宗地块，占地面积达243.7亩（涉及转型有14宗地块，占地面积约173亩），在梅陇镇政府的协调下，这8家企业共同组建联合开发体，成立上海一鑫置业有限公司，以园区平台公司方式推进转型升级，由一鑫置业统一产业定位，统一功能布局，统一规划实施，统一城市设计和统一管理运营。
社会独立法人企业名下的8份土地权证，占地面积合计达140.1亩，由企业按照整体规划布局进行自主转型，或者企业也可以选择由一鑫置业收购土地权利进行转型。
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股权结构
梅陇镇华鑫天地产业园以上海一鑫置业有限公司为开发建设主体，是首个由8家镇级集体企业成立平台公司联合开发的项目。其前身众欣产业园土地权属关系复杂，在梅陇镇政府的协调下，拥有土地产权的8家镇级集体企业，共同组建联合开发体，共同出资，于2018年12月11日成立上海一鑫置业有限公司，注册资本为68000万元人民币。
数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理
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持有运营
上海梅陇华鑫天地(一期)由16幢科创花园独栋和3幢小高层研发标办组成，研发独栋及标办业态错落分布，目前已有载德信息、朗脉科技等意向企业拟入驻园区。后续项目持续开发中。
备注：配套商业含研发地块底商
一期改造后效果图
项目亮点
◆规划突破
众欣园区的用地性质为一类工业用地，属于195国有存量工业用地，综合容积率0.79，符合转型适用范围。虽有69号文、22号文政策在前，但作为首例镇级工业园区转型，对开发商及市规土部门，都是新的问题，实际操作困难重重。自2017年转型工作启动，受区镇两级政府支持，就规划调整耗时2年，终将所有工业用地全部调整为科研、商办等用途，并将容积率由0.79调整至2.30。
◆开放街区
城市绿地延伸进入基地形成中央绿轴的同时将步行道网络化，使整个街区被丰富的公共空间渗透，构筑区域性开放空间网络。高度城市相容性及亲和性，使产业园成为城市的公共活动空间。引入城市人流，形成城市人群与产业人群的有效聚集。
梅陇华鑫天地效果图
◆“合零为整”
产证面积零散，个别产证面积仅有3亩、5亩。其中8家镇级集体企业的14副地块，通过共同组建联合开发体，园区平台公司统一开发管理。对于社会独立法人企业名下土地，法人企业可按照整体规划布局进行自主转型，或也可以选择由一鑫置业收购土地权利进行转型，保障园区转型整体性。企业自主转型需承诺严格遵循园区整体产业定位、功能布局和城市总体设计，在严格按规划实施的前提下拟申请自主转型。
◆自主转型实例
梅陇华鑫天地效果图
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邱裕馨
CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师
城市更新业务咨询联系人
联系电话：152-2171-9768
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