片区更新案例研究丨潮流与历史文化结合样本——西安大悦城

房产   2022-09-29 17:01   上海  

西安大悦城前身是秦汉唐广场,大悦城地产在建筑翻修更新的基础上,将潮流与历史文化结合,酝酿出了西安特色的大型商业综合体,是西北地区经典的“商改商”城市更新案例。



  项目简介  



西安大悦城位于慈恩路与慈恩西路交汇处,衔接曲江商圈、小寨商圈两大和优质核心商圈,西侧为高校密集区,东侧紧邻大雁塔-大唐芙蓉园5A级景区。不但优质住宅区环绕四周,公共绿化设施也是充满文艺气息。作为大悦城地产第九座自持运营项目,西安大悦城占地面积39749m²,场地可容纳约350个品牌。

数据来源:网络公开资料、克而瑞城更中心整理

项目区位图


城更三要件之

土地背景


西安大悦城的前身是曲江秦汉唐国际文化商业广场(又名秦汉唐广场),于2012年12月22日开业,是一座以半开放环形动线为主的MALL,由7座独立建筑体组成。由于地理位置优越,毗邻西“大雁塔”景区,秦汉唐广场商业定位较高,但是过于追求全面,目标客群不聚焦,内部商业规划混乱复杂。随着时代的发展,很难满足当下的各种需求,导致经营不善亟待更新。


城更三要件之

股权结构


2017年,大悦城控股集团西北有限公司成立,负责在陕西、山西、甘肃、宁夏的业务拓展,及时“救场”秦汉唐广场,以4.4亿元收购了西安万业房地产开发有限公司80%的股份,西安大悦城是大悦城西北首个项目。

数据来源:网络公开资料、克而瑞城更中心整理


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持有运营


西安大悦城项目总建筑面积约为14.65万㎡,其中地上部分约7.88万㎡,地下约6.77万㎡。秉持“年轻、时尚、潮流、品位”的精准定位,引入了热风、耐克、阿迪达斯、PUMA、DQ、奈雪的茶、MK、Kate Spade、兰蔻、Victoria’s secret、蓝蛙、哈根达斯、Zara、Only、Unialo、MixMax、snidel、Moussy、速写、博纳国际影城、卡通尼乐园、Fila、西贝、博物馆、失重等品牌,总计引进首进西北的品牌多达30%,首进西安和曲江商圈的城市旗舰品牌则共计190个。

数据来源:网络公开资料、克而瑞城更中心整理


西安大悦城精心设计了四个主题街区和一个空中娱乐体验馆,作为西安文化的载体,以及更是不同生活态度的潮流社交秀场。

“EDC”潮流特区

“EDC”源自于英文Every Day Carry,意为“每日穿戴”。汇聚炫彩灯光、极限挑战、DJ互动、涂鸦DIY,完美结合定位消费群体,吸收潮流、时尚、酷玩、前沿、运动人群。

“EDC”潮流特区图

勿空街区

商场紧邻大雁塔,正是西游故事发生地之一,所以“勿空”源自西游记中的悟空,同时也有不要腹中空空(饿肚子)的意思。大悦城希望旅游过客通过“勿空”体验西安文化、品尝本地美食。

勿忘街区图

炫影空间

作为一个劲爆的时尚运动品牌,以卡丁车为基础,辅以日料及北欧菜系餐厅酒吧、卡丁车运动培训中心和专业装备中心。其配套服务堪称业内豪华,从法国进口的纯电动车在转向、视觉维度上都有出色表现。

炫影空间图

不戒食巷

2021年,位于西安大悦城屋顶的不戒食巷正式营业。大悦城通过光影设计的科幻感,与曲江当地特色的历史文化背景,形成历史与现代的交融。整个街区统统采用了多点式漫光源,并在其下方嵌入榫卯状木条,以传统工艺呼应大悦城本身的唐风外型。墙体壁画则重现了唐僧师徒取经后回到长安的画面,某与楼下勿空街区的首尾相顾,让大悦城西游主题的故事完整性得以圆满。

不戒食巷图

查特花园

西单大悦城获得了ICSC国际设计金奖的“查特花园”(Chat Gardern),也来到了西安大悦城4层。查特花园结合大雁塔这个独有IP,打造出了一个可360°观赏大雁塔的露天平台。这个唯美屋顶花园拥有得天独厚的空间优势,与日料、东南亚菜、美式西餐、法式甜品等格调餐饮品牌相得益彰,形成一个极为私密且有氛围的社交场所。

查特花园图

然而,在疫情这只“黑天鹅”的加速影响下,西安大悦城的经营状况同样出现了一些问题。虽然地处市中心紧邻著名景观大雁塔,但是西安大悦城没有直达地铁,需要从“大雁塔”站步行10分钟到达。当游客量客观时,大悦城可以分流在大雁塔游玩的游客,但是疫情影响下,西安游客量锐减,而本土市民却因交通原因选择其他商场,最终导致西安大悦城的空置率上升,收益不如预期。


项目亮点


1. 织补原有建筑,提升空间连贯性

西安大悦城并未对秦汉唐广场采取完全拆除重建,节约了时间、资金成本的同时,呈现出了相当惊艳的效果。建筑整体框架保留原建筑形式,采用“织补”“激活”“叠合”“重生”的营造手法将相对独立的单体建筑进行多维空间的缝合,增加建筑的整体性和连贯性,对建筑整体进行全面升级改造。


(1)加顶,解决西北地区室外空间难以利用的问题,给露天广场加盖自然采光顶;


(2)下挖,改变原有项目枯燥呆板的空间格局,将原地面广场下凿为下沉广场,创造出“双首层”;并在室外东南角下挖新的室外下沉广场,与主入口形成错层空间、并连接负一层的“死角”区位;


(3)天幕,保留部分原有天幕,成为项目南北主通道的顶层,每层均可仰视天幕。

项目内部空间图

2. 加入文化元素,打造特色街区

西安大悦城注入了西安特色与现代潮流元素,带游客带来了多文化、多空间交织的视觉冲击,打造了“文化内核+价值传播+新城市主义”的曲江发展路径。


案例总结 


本项目可以在以下方面为城市更新项目提供经验借鉴:


1.注重集团产品线与地区特色结合。西安大悦城的成功,一方面依托于大悦城公司卓越的品牌背景与资金实力,另一方面也得益于项目团队对于改造方案的用心,植入了“西游”“大雁塔”“丝绸”等多类西安特色元素,活化曲江大雁塔片区,塑造了西安古都的现代化时尚新地标,给“西安吸引力”带来了跨越式巨变。


2.提前退出实现资金快速回流。基于“轻重并举”的大资管发展战略,大悦城公司于2017年成立了并购基金,并于2019年将持有的西安大悦城80%股权注入大悦城境外基金。此后,大悦城地产仅保留西安大悦城运营权。通过提前布局并购基金,仅建成西安大悦城一年,大悦城公司就还清债务提前退出,实现资金快速回笼。

数据来源:网络公开资料、克而瑞城更中心整理


参考资料:

1.西安大悦城600天始末

2.坤宇财商智慧丨西安大悦城存量商业改造五大看点惊艳全国

3.西安大悦城(秦汉唐天幕广场提升改造项目)丨西安建筑科技大学设计研究总院

4.西安大悦城项目股权发生变化 对价1.15亿注入境外并购改造基金

5.优秀案例|西安大悦城——时空对照城市更新


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邱裕馨

CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师

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