2024年6月20日，由克而瑞举办的第八届地新引力峰会城市更新论坛上，克而瑞集团CEO 张燕进行了《更新视界 资产蝶变》暨2024年城市更新白皮书发布的主题演讲，深入剖析当前城市更新的趋势与挑战，发挥数字化决策优势，精准捕捉城市更新企业痛点，总结资产在本轮城市更新进程中的迭代与升值的解决路径。
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顶层设计下的发展趋势
城市发展新征程 稳步实施城市更新行动
本轮城市更新落地速度更快、力度更大。其在顶层设计方面展现出了三个显著特点。一、政策实施力度大。2023年底PSL重启不是大水漫灌而是精准滴灌，主要落位于资产价值边际收益较好的城市。此轮PSL是城中村改造的主要资金来源，旨在实现资产的持续运营和增值效果。在去产能、去库存的同时稳投资依然是关键，PSL的此次启动使得整体政策下行力度加大。二、土地供给向城更倾斜。在新一轮的城市更新加速阶段，核心城市、核心区域在获取土地资源时，城市更新成为了主要机会。三、推进模式实质化、落地化。城市更新的政策机制不断完善，上海积极探索“三师联创”制度。同时多地城投平台连接政企，以实施主体角色参与城市更新。
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城更的问题及解决方案
城市更新趋向“主赛道”发展趋势 新活力伴随老问题
以上海为例，看实操层面城市更新遇到的问题
当前，城市更新过程中主要面临四大挑战。为了应对这些问题，我们也给出了已有的解决方案或可供参考的解决路径。
一、经济账难平衡，政府“一案一策”放开政策工具箱
由于市中心征收成本高、公共配套多、保留建筑修缮难度大，导致更新后土地的出让楼板价居高不下；同时，承包和承租类项目中的公建配套体量也普遍较大。针对这些问题，政府平台公司采取了“一案一策”策略，打开政策工具箱，包括规划调整，给予更高开发弹性；多元融资渠道，提供长期贷款；缩短开发周期，节省财务成本；市区财政出资，提供专项补贴等。
二、涉风貌类住宅供应大、限制多，需合理控制供应节奏，给予更多指标突破
初步统计未来2024至2025年，上海待入市涉风貌住宅总量仅当前项目已有逾160万㎡，潜在供应量约5000套。在产品规划与设计阶段，各类风貌别墅受到了严格的建设规划约束。然而与此同时风貌别墅的单价和总价也普遍偏高。这种建设约束使得产品难以匹配高净值客户需求。考虑到近五年来，上海三千万以上住房的年均成交量稳定在994套左右，供应节奏的合理控制显得尤为重要。在产品设计初期，应当充分考虑市场需求，合理分化总价结构。随着城市更新进入纵深阶段，更需螺蛳壳里做道场，将产品做到百里挑一、万里挑一。
三、原住民地缘情结难满足，保留城市烟火气可创新安置方式
上海市市中心的人口一直持续向外流失。很多时候我们认为核心区域的城市更新更多是以商办和公共建筑为主。然而，在当下商办市场库存积压、去化能力较弱、运营竞争日趋激烈的情况下，若未能留住适当人口，非住宅业态的盈利能力将面临严峻挑战。为了应对这一挑战，瑞康里在创新安置手法上进行了一系列尝试，包括置换腾退、异地实物安置、回购原地建设房屋以及回租原地建设房屋四种方式。
四、零星更新“虹吸效应”未能改善整体板块问题，政府需牵头进行统筹改造
在当前整体经济环境下行的背景下，零星更新带来的效益提升更多是对周边项目的“虹吸”，无法改善区域整体的市场问题。为了有效解决这一问题，核心策略在于政府进行片区统筹。这里提出以下三个可以并行落地的方案包括政府收储核心资产、给小业主改造边界、引入市场化合作企业。
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白皮书介绍
年度趋势篇 热点话题篇 典型案例盘点
《2024中国城市更新白皮书》已正式对外发布。这部白皮书涵盖三大篇章，全面汇总本年度城市更新核心政策，对4个重点政策进行解析，梳理与城市更新相关的百余条企业动态。白皮书还针对城中村改造、存量资产盘活以及城市更新创新模式等热门议题进行讨论，收录六篇相关专题文章，以及九个来自全国范围内今年开业并稳定运营的优秀城市更新案例。
此次地新引力峰会城市更新论坛我们以“重启路径、重构体系、重塑价值”作为标语，也希望以此为引导，实施并推进新一轮城市更新的落地与实操工作。
克而瑞城市更新研究中心研展总监/资深分析师
城市更新业务咨询联系人 邱裕馨
联系电话：152-2171-9768
