2022年9月14日，在由克而瑞举办的第六届地新引力城市更新峰会上，瑞虹新城项目荣获克而瑞2022年城市更新项目典范片区更新类别奖项，项目依托滚动式的开发策略和强大的商业运营能力，将上海内环内最大的一片“棚户”升级成为“上海最佳城市更新地标”，项目高效运营，让住宅单价及商业租金伴随更新得到了飞跃。
瑞安集团自1996年介入，不仅为原住民改善了原本简陋的生活环境，同时为上海带来了先进的生活理念。除土地和金融红利难以复制外，其通过降低住宅比率，提高商业与办公的开发体量，以提升整个项目的土地单价和商业辐射能力，对于企业在开发大片区、长周期、分期推进的项目时具有一定参考价值。
项目简介
瑞虹新城项目位于上海虹口区内环内。该地区历史悠久，曾是城区内最大棚户区，危棚简屋约有90万㎡，常住居民逾1.38万户居民，居住条件简陋，周边环境脏乱差。瑞虹新城更新后成为时尚的城市生活中心，是一个包括办公楼、购物中心、酒店、文化及娱乐设施及住宅物业的综合社区，总建筑面积为170万平方米。
数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理
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土地背景
土瑞虹新城项目起初共涉及虹镇老街地区44.7公顷土地，1996年虹口区政府通过招商引资，与瑞安房地产签订瑞虹新城合作意向书。2012年，虹口区成立旧区改造总指挥部，街道成立分指挥部，开始推行旧改新政，由政府负责旧改征收，再进行土地出让。虹镇老街的旧改得到了快速推进。
瑞安集团收购一家公司，该公司持有临近瑞虹新城项目的两幅总建筑面积为23.3万㎡的地块（第167A及167B号地块），至此，瑞虹新城项目总建筑面积达到170万㎡，其中住宅面积117.3万㎡，商办面积约53.5万㎡（办公26.4万㎡、商业27.1万㎡、配套1万㎡）。
项目更新前后对比图
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股权结构
2013年11月，在上海市政府的组织下，瑞安与国家开发银行、中国工商银行、中国银行、光大银行、上海银行等组建的银团签署协议，获得总额100亿元贷款，用于虹镇老街旧改项目。
2017年12月19日瑞安向国寿基金转让上海瑞虹新城有限公司21.4%的股权，国寿基金以此获得合作投资组合49.5%的权益，交易的初步价格为人民币38.69亿元。
数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理
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持有运营
◆商业
太阳宫、月亮湾、星星堂、瑞虹坊交错并行、相互联动、各司其职，形成了较好的功能互补，为项目周边的住宅与办公客群提供了覆盖全时间段、全年龄层、全收入水平的消费空间与生活场景。涵盖2万㎡上海首个情景式亲子体验商街、7万㎡创新音乐主题商业地标、18万㎡一站式超区域型多元化综合体。
瑞虹坊（左）、星星堂（右）实景图
月亮湾（左）、太阳宫（右）实景图
◆住宅
瑞虹新城共分10期开发，26年来瑞虹新城住宅推陈出新，共计推出8700余户，总建面积达117.3万方。
◆办公
瑞虹企业天地由2栋170米塔楼组成，建筑面积约为150,000平方米。塔楼共36层，分为高中低三区，以满足企业多样化空间需求。
瑞虹企业天地竣工前（左）、竣工后（右）
项目亮点
◆26年超长开发周期，瑞虹式生活的迭代更新
大体量片区
1.170万方大体量片区更新面临巨额资金缺口与人员流动的双重考验。
2.项目滚动开发，解决巨额开发资金需求。
3.与地方国资合作，为2万户原住民改善生活，为1万户新居民创造居所。
复合功能社区理念
1.作为复合功能社区，瑞虹新城率先提出较多先进理念，在10期住宅开发中，瑞虹新城的住宅理念亦逐步升级。
2.从1-3期生活系产品，首创上海定制精装，到4-5期时尚系产品，构筑社区商业，从6-7期艺术系产品打造首席艺术豪宅，到8-9期自然系，最后以10期至瑧系产品收官。瑞虹新城浓缩了上海25年城市更新的缩影。
◆主动提高商业比例，让商业价值带动住宅货值
高人均占有量的商业配套
1.2012年瑞虹新城把处于商业轴上的两宗地块进行了规划调整，将住宅用地转换为商业用地，至此，瑞虹新城住宅与商业建筑面积之比约7:3，将以居住为主的生活社区转变为涵盖办公、商业零售、高端生活住宅的多功能复合国际社区。
2.地标商业提升项目区域辐射能力，赋予住宅部分整体增值空间
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邱裕馨
CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师
城市更新业务咨询联系人
联系电话：152-2171-9768
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