华鑫置业作为仪电集团旗下的不动产业务主要平台，多年深耕上海城市更新，打造了上海首个镇级工业园区转型项目——梅陇华鑫天地，并始终致力于通过智慧产业社区的开发与运营进行城市更新实践，盘活存量工业用地，提升项目设计美学与产业价值。
访谈实录
Q1：目前华鑫城市更新项目的业务及土地储备分布情况
华鑫置业作为仪电集团主要的不动产运营开发平台，从15年前就开始做城市更新了。截止目前，我们陆陆续续进行了许多仪电集团名下存量资产的盘活工作，从早期的浦东金桥项目，到张江的华鑫智天地，到近期漕河泾的华鑫慧享城，包括未来的鑫耀中城项目，多个项目都在紧锣密鼓的实施当中。在这些项目开发过程中，我们也不断积累经验，紧跟城市更新步伐，持续迭代升级我们开发改造、运营服务的理念与实力，推出一些更符合城市发展新面貌的产品。
Q2：企业在政府对接、信息对称、项目获取、融资成本等方面具有的优势点
因为仪电集团是市属国资，因此华鑫在跟各区政府对接资源方面，包括城市更新新政策掌握方面，有着得天独厚的优势。同时，仪电集团一直致力于新一代的信息技术跟AI智能科技等方向的研究、开发以及销售，对华鑫城市更新的改造建设提供了非常有力的支持和帮助。在融资方面，华鑫作为国资平台，整体的运营效率和效益都得到了市场、银行的认可，所以我们在现金流管控、融资等方面是比较顺利的。实际上，我们的开发节奏并不只追求规模、数量，而更强调循序渐进，因此在成本管控、投资测算上是有一套严格的测算体系，以保证每个项目的完善性与实施的精准性。
Q3：运营将会成为争取优质城市更新项目的主要考量标准，华鑫会如何强化这方面的能力
华鑫通过5个方面在提升城市更新运营能力。首先强调产品的通用性于与扩展性，城市的更新不可能是一蹴而就的，需要分阶段、分目标加以实施，所以在最初阶段就要考虑产品的通用性与未来的扩展性，保证在二次、三次更新时，能更符合市场产业方面的需求。比如，早期华鑫开发的工业厂房目标客户可能是生产制造业企业，但是随着产业的转型升级，企业可能提出了办公、研发等方面的要求，而在产业的未来发展中，又可以发现产品在生物医药的科研方面有一定的发展潜力，所以我们需要通过适度的改造，让产品更加适合生物研发方面的需求，因此在城市更新中，我们密切关注产品用途的通用性以及未来的扩展性。
其次强调产业匹配过程中的工程性与系统性，在设计方面，药考虑到产业的上下游，以及产业生态打造、公共配套设施等。
同时，我们也考虑产品的灵活性，灵活性是指华鑫提供产品的综合适用属性。在产业导入、公共配套服务，甚至产业升级等方面，我们都具有一定的灵活度，从而实现整体经营目标。
Q4：目前参与城市更新项目最大的困难点
根据华鑫参与城市更新多年的改造建设经验，实际碰到的困难主要是两类，政策困难与资金困难。由于城市更新仍处于探索阶段，政府出台的相应政策有时候只解决了局部问题。对于企业方，华鑫在具体实施当中，一方面在摸索经验，一方面也要做好跟政府的对接，希望通过我们的实践去引导政府做一些有利于城市更新的举措。但这个实施、提升的过程不可避免地会偏长，所以会对整个城市更新的进度有一定影响。同时，做城市更新地实际成本不低，在原有产品的基础上，企业需要做原有租户清退、旧建筑拆除、新建项目等，这当中所涉及的动迁成本、改造成本较高，资金投入周期较长，所以城市更新的投资回报率相对不是很高。而华鑫作为城市更新的开发商、投资人，我们在投、融、管、退这四个环节中，一直在做技术改进和效率提升，把各个环节中所产生的不利环境与因素尽量消除，保证整个项目的最优状态。比如，华鑫对整个项目管控的要求非常的高，保证所有流程可以标准化推进。其次，就像我刚刚提到的，我们强调产品的通用性与扩展性，尽量结合当地地方需求与产业特色进行适度更新。
华鑫始终认为城市更新是一件有意义的事情，能够改善城市面貌，并且对于高端产业的导入、区域政府经济能级的提升都有极大的促进和帮助作用，并且积极参与其中。
Q5：目前上海的旧改征收已经全面完成，但是众多二三线城市还在旧改阶段，未来城市筛选标准是否会发生变化
目前我们仍然主要聚焦于上海仪电集团自有土地盘活项目中。即使上海中内环的城市更新已经初具规模，但是在中外环节还是有一些机会的。同时，我们也在关注二线城市的一些机会，主要考量两个要素，一个是当地需求度，如果这个地方其他产业的空置率比较高，那我们就会比较谨慎。另外一个要素是关于更新后的新产品是否可以对传统产品会有一定的升级和提升。如果可以加速新兴产业导入的能力，实现产业赋能、增值，我们会比较愿意去介入。用比较直观的解释来说，如果城市更新后不能实现50%及以上的租金增长，我们会暂缓考虑这种机会。
我们在选择这些项目，会充分考量投资成本及更新后所能产生的经济效益，所以还是以上海为主，加之部分需求旺盛的二线城市。
Q6：未来华鑫更希望探索何种类型的城市更新项目
华鑫目前主要在探索三个方向的城市更新项目。一是“华鑫中心”、“华鑫天地”类的大型改造项目，通过把原有的建筑拆除、调规、再建设，实现更新。二是“新象线”类的旧区改造，不进行调容调规，纯粹从产品本身进行优化，通过对有历史意义的保护建筑进行更新，加入华鑫的设计理念及智能化的设备设施，从而提升整个项目的价值。三是针对联合办公项目的微更新，对一些小微产品内部空间进行优化，改善使用功能，让使用者得到更好的体验。
总结
华鑫的城市更新实践中，始终坚持两个原则。追求产品美观，将项目结合所处地理位置的自然禀赋，让其完美融入当地风土文化特色中，更加符合地方发展特色；强调产品功能，遵循客观产业变化，坚持“市场响应才是最好的产品”理念，致力于通过城市更新，打造集约化、高效率的产品，推动存量资产的盘活，地方经济的流动。
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邱裕馨
CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师
城市更新业务咨询联系人
联系电话：152-2171-9768
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