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“15%自持”、“竞自持”、“不得成立单独的项目公司，不得分割产权，不得分割抵押，仅用于租赁用途”，这些词句相信每一个经历过地产黄金时代的人都不会陌生。为抑制土地市场的过度火爆，自持住宅诞生并开始履行其调控市场的历史使命。距离首批含自持宅地出让已经过去6年，这些自持土地如今发展得如何？那些年斥巨资拍下地王的开发商们又如何对待手中的自持土地？就请跟随克而瑞一起踏上一场横跨6年的回顾展望之旅吧。
Ⅰ.历史使命
2016年3月，被称为上海最严调控政策的“沪九条”公布，随后5月的土拍中，周浦一幅宅地因其要求自持15%住宅面积而受到广泛关注，严苛的条件并没有阻止开发商彼时的投资热情，最后这幅宅地在37家开发商的哄抢之下以296 %的惊人溢价率被保利收入囊中。2016年-2017年，随着土拍市场的不断升温，越来越多城市出台土拍自持相应政策以求抑制地价上涨，得益于当初政策指定时的相应规定——仅用于租赁用途，自持住宅在诞生之初就成为了租赁市场发展坚固的后备力量。![]()
受行业下行影响，近年来土拍市场遭遇迅速降温，流拍、撤牌不绝于耳。此一时彼一时，各地政府为吸引开发商投资，纷纷降低土拍门槛，2020年，两集中供地的起始之年，人们发现竞自持、自持比例正在被部分或全面取消，自持土地作为当初设立的最坚实的限制条件，也在完成了其特殊时期的历史使命后逐渐淡出了人们的视野，更柔性的土拍政策替代自持土地。![]()
在国家大力发展租赁住宅市场的当下，自持土地作为租赁市场的主要供应力量，理应收到政策红利影响。而现实则是，非转租、园区宿舍等更新类租赁住房供应方式受到了或多或少的政策扶持，而由于开发商近年来的负面消息频发，其手中的自持土地受到的更多是规划类、标准类的限制政策，这也让自持土地的处境愈加尴尬。上海作为首批采用自持土拍规则的城市，在市场下行中也不免放宽了自持土地的出让限制，2020年7月，沪九条后首幅无自持要求宅地出让，此后上海的自持土地幅数逐年递减。与其他城市不同的是，上海并未完全放弃自持土地这种颇具时代特色的出让形式，近2年上海出让的含自持宅地几乎由国企竞得，一方面多数民企财政状况不支持企业的土地投资行为，另一方面，国企依然是未来发展租赁住宅的主要力量。![]()
2016年至今，上海共有189幅含自持宅地出让，但入市项目不到出让总数的1/10，部分建设周期超过4年的项目依然没有选择入市开业。这些早已报建建设的自持住宅，开发商迟迟不推出的原因，可能是忌惮长租公寓成本回收周期过长，经济测算难以达标；也可能是不愿进入从未涉足过的租赁领域；亦或者是企业已没有足够现金流支持长租公寓的前期投入。大部分自持土地，虽距离开业仅一步之遥，但确确实实陷入了开发停滞阶段。
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落地运营是实现自持土地变现的唯一途径，无论是面临快速回款的压力，还是缺少租赁项目的运营经验，落地都是必须踏出的一步。是选择自己打造独立品牌追求利益最大化还是借助第三方帮助分摊风险，它山之石可以攻玉，他人的成功经验或许不能完全复制，但必然存在值得借鉴的可取之处。
目前三季度租赁市场交流已开始预约，欢迎各位新老客户与克而瑞一起共同探讨研究自持土地与回顾三季度租赁市场。《克而瑞集团战研2022年三季度行业报告——自持专题》本周将发布2022年三季度上海租赁排行榜，尽请期待专题内容节选如下
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邹诗洁
CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师
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