高和更新——片区更新中社会资本能参与机制与金融可持续路径

房产 2022-09-19 09:46 上海

2022年9月14日，由克而瑞主办的第六届地新引力峰会城市更新论坛上，高和更新CEO王柯翔先生发表了《片区更新中社会资本参与机制与金融可持续路径探索》演讲，与大家分享专业资产管理机构眼中的城市片区更新中资金平衡路径。

城市更新的逻辑与算法的变化

目前到底是资金荒，还是资产荒？这是一个错配的尴尬局面，企业和政府面对城市更新的资金困境，希望能引入社会资本解决资金荒；而包括险资在内的投资方却找不到优质的备投资产，在这样的情形下，城市更新要寻找可持续的资金平衡路径，片区统筹思维下资产与土地的产品化再平衡策略成为必然选择。

面对钱从哪里来，又要如何退出的难题，城市更新的核心目标就是要创造资金和资产的流动性。城市更新比起传统地产开发，更像是服务业与制造业的区别，不同于地产创造销售型商品，城市更新是需要创造良好流动性的资产产品，实现资产现金流份额的社会化再分配，也就是资产证券化。它们之间的估值算法不同、管理方法也都大不相同，然而城市更新却经常会被房地产规划和金融限制政策所“误伤”。很多城市已经着手制定针对城市更新的规划与金融政策。另一方面，当前政府正在全力推动资产证券化，特别是公募REITs，这是对城市更新退出通道的完善，是建立存量金融体系的必然之路。证券化退出的畅通，对鼓励社会资本参与城市更新意义重大，但核心还是在于底层资产管理和运营。

城市更新的未来趋势

城市更新底层是生活方式和生产方式的更新，片区统筹更新、空间资产化、资产证券化是城市更新的三大趋势，对应可以推动产业与消费的升级。空间资产化是指，把原来称为物业或者房产的物理空间，变成产业载体和商业载体，一旦有了现金流就是资产，实际上空间没有变，但是属性变了。资产管理是中间的重要桥梁，将产品化连接与配置资金与资产。通过资产管理所产生的产品价值溢价往往比传统销售利润更大。这种逻辑下，整个片区土地的平衡不一定靠传统的地产销售逻辑算账，也可以通过大资产管理逻辑，运营合适的退出手段来放大资产化收益。

城市更新的本质是

“算法更新”驱动的“产品更新”

城市更新本质上是算法更新，是规划技术算量与金融技术算账叠加，以实现全周期可持续实施路径，统筹主体必须搭建多元主体参与的策规算一体化技术论证平台。2021年以来，从中央到地方都在推动“大片区统筹、小单元作战”的城市更新方针。逐渐出现平台公司作为统筹主体的趋势，因为地方平台公司可以真正兼顾政府利益、民生利益和市场利益。社会资本如何与作为片区统筹主体的地方平台公司进行合作，决定了未来城市更新的新局面。

应对城市更新数据庞杂多方利益交错的特点，克而瑞与高和联手推出了一个城市更新数据库，包含4大亮点：复盘全品类城市更新案例，跟踪全生命周期数据，平台化呈现政府端备投资产，更新单元产品建模与测算，针对性破解城市更新信息化瓶颈难题。

需要领取白皮书及图鉴的小伙伴，

可以扫描下方二维码进行获取。

扫码添加了解更多

商务合作、品牌推广事宜

邱裕馨

CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师

城市更新业务咨询联系人

联系电话：152-2171-9768

END

克而瑞城市更新中心

克而瑞集团旗下专注城市更新研究部门。依托克而瑞第三方大数据监测平台，获取城市更新相关政策、企业动态、专家观点、创新案例及活动报道，提供咨询、培训及资源推介等服务。

最新文章

城更前线丨中央财政助力城市更新；张园东区地下建设启动；昔步•统益里正式开放

城更前线丨瑞安拿下“贝港城中村”改造项目；丰隆集团有望获新天地法藏讲寺地块

城更前线丨上海城投拿下福佑南风貌地块；新天地板块法藏讲寺地块风貌遴选发布

城更前线丨上海城投拿下闵行2个城中村改造项目；今年城中村改造认定目标增至21个

城更前线丨福佑南6宗地块风貌遴选信息公告发布，底价69.8亿元

城更前线丨市首张房票发放使用；昔日水泥厂华丽转身，Gate M西岸梦中心正式开场

城更前线丨招商蛇口联合体拿下徐汇长桥项目；浦开集团中标新场“城中村”改造项目；多个城更住宅项目方案公示

城更前线丨宝山两大城中村改造方案公示；《城中村改造国土空间规划政策指引》发布

城市更新案例研究丨商业综合体改造——丰盛里·静安寺广场

城更前线丨提篮桥区域更新加速；城中村改造土地出让和资金落地节奏加快

城更前线丨浦东、宝山城中村改造项目迎新进展，多个商业改造项目再提速

《更新视界资产蝶变》第8届地新引力峰会城更论坛大咖观点回顾之BA设计创始合伙人萨枫

《更新视界资产蝶变》第8届地新引力峰会城更论坛大咖观点回顾之自如资管董事总经理廖伟翔

《更新视界资产蝶变》第8届地新引力峰会城更论坛大咖观点回顾之高和畅CEO郑萍

《更新视界资产蝶变》第8届地新引力峰会城更论坛大咖观点回顾之克而瑞CEO张燕

虹桥商务区申昆路片区南1-2地块商办项目 | 标定新时代，璀璨大虹桥，筑就商务办公新高地

更新视界资产蝶变 | 第8届克而瑞地新引力峰会城更论坛圆满落幕

1分钟快速了解第八届地新引力峰会城更论坛「参会指南」

第8届地新引力峰会城更论坛，12位重磅嘉宾提前揭晓！

地新引力峰会城更论坛召开在即，2024版《中国城市更新白皮书》抢先揭秘！

城更前线丨长桥旧改项目方案与外滩更新单元规划正式发布，打响城市更新“双响炮”

更新视界资产蝶变 | 2024克而瑞地新引力峰会城更论坛亮点大揭秘

议程定档！2024克而瑞地新引力城更论坛8大环节重磅揭晓

城更前线丨嘉里建设金陵路项目建设方案全部公示；九星城发布业态布局，形成9大专区

更新视界资产蝶变 | 2024第八届地新引力峰会城市更新论坛现场早知道

城更前线丨高福里方案公示；多伦路城市更新项目开工；上海地产联合体获长桥旧改地块

城更前线丨东斯文里更新方案公示；保利、中建壹品相继获杨浦风貌地块；今年将启动至少15个“城中村”改造

城更前线丨多个城更项目设计方案公示；2024年上海计划启动实施40个更新单元

城更前线丨新静安集团50.66亿获江宁社区历史风貌住宅地块；杨浦城更转让定海社区154街坊地块项目公司

城更前线丨碧云·北外滩138项目、虹桥机场东片区城市更新项目正式开工；黄浦新推介豫园街道和小东门两块核心地块

城更前线丨上海首单城中村改造专项借款落地；杨浦城市更新建设37.58亿意向拿下定海社区风貌旧改地块

城更前线丨多个城更项目设计方案公示；各区加快部署2024年城市更新工作

城更前线丨2024年上海“两旧一村”改造目标公布；多个旧改项目迎来新进展

城更前线丨多个城市更新项目取得新进展；上海2023年“两旧一村”目标提前完成

城更前线丨市中心城区最大城中村改造项目真如环宇城MAX开业；浦开31.46亿元摘得浦东“城中村”改造地块

十年初心｜丁祖昱：走到今天，都是零度以上的风景

不动产行研|致房企的一封信：大象消瘦已成定局，不如试着华丽转身

筑巢引凤，打造高质量商业空间载体！梅陇华鑫天地开业启动仪式隆重举行

城更峰会抢鲜知丨城更领袖专访之华鑫置业集团林雪松：城市存量用地盘活的美学与意义

不动产行研丨致不动产金融的一封信：是终点也是起点，是风险也是机遇

城更前线丨上海拓宽资金渠道支持城市更新，三轮土拍国企斩获所有城中村地块

片区更新案例研究丨潮流与历史文化结合样本——西安大悦城

专题研究 | 租赁风口下，房企如何破局自持土地？

峰会奖项|年度城市更新测评结果企业篇

峰会奖项丨2022年城市更新项目典范片区更新类别—梅陇华鑫天地

峰会奖项丨2022年城市更新项目典范片区更新类别—徐汇西岸

峰会奖项丨2022年城市更新项目典范片区更新类别—瑞虹新城

峰会奖项丨2022年城市更新项目典范零星更新类别—友间公寓·宝地虹乐苑

高和更新——片区更新中社会资本能参与机制与金融可持续路径

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉