投资视野· 导读
对于有特种行业经营许可证的租赁住房项目来说，选择通过长短租结合的经营方式将收入最大化不失为一个明智的选择。但是，将运营成本综合考虑在内，是否长短租结合对于净利润的最大化是一个最优解？如何平衡长短租的比例关系，以下通过模拟财务测算，进行深入对比分析。
长租市场调研：
图 项目所在区域周边机构化集中式长租公寓供给情况
制表：ICCRA
市场竞争项目总供给约1,360套，其中高端公寓271套，青年公寓的房间总量约为高端公寓的4倍。主力户型大多为开间，青年公寓的平均建筑面积低于30㎡，而高端公寓的平均面积约为45㎡，是青年公寓的1.5倍。区域内项目的出租情况理想，整体平均出租率约为97%，其中有3个项目基本满租，82%的项目出租率在95%以上。区域内青年公寓的坪效普遍高于高端公寓，主要原因是部分高端公寓项目开业较早，项目老旧，与高端定位不符，导致定价较低。
短租酒店市场调研：
图 项目所在区域周边中高端酒店供给情况
制表：ICCRA
本项目为圆心3公里范围内共有3家中高端酒店，共计455套客房。竞争酒店开业时间较早，设施设备相对老旧，市场竞争力较弱。竞争酒店的客房体量适中，主要集中在100-200间，品牌以国内品牌和单体酒店为主。现有竞争市场的酒店平均房价为411元/间/晚，平均出租率70%，房型分布上以双床房为主，大床房及双床房的房间面积约为31㎡。
如何确定长短租比例？
来看一组测算。按照试算结果，客房数量、平均房间面积这两个指标相对稳定，而出租率、坪效均按照市场调研结论做合理预估；而短租酒店的非租金收入占比、短租酒店的GOP率、短租酒店租金坪效这三个指标可变弹性较大——主要与经营策略密切相关。
制表：ICCRA
最终结论
结论1
在短租酒店的GOP率固定的情况下，短租酒店的非租金收入占比到达20%及以上，长短租结合的经营思路才有效。
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制图：ICCRA
结论2
在短租酒店的占比固定的情况下，短租酒店的GOP率占比到达70%及以上，长短租结合的经营思路才有效。
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制图：ICCRA
结论3
在短租酒店的占比&短租酒店的GOP率均固定的情况下，短租酒店的租金坪效=长租坪效的1.5倍以上，长短租结合的经营思路才有效。
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制图：ICCRA
小结
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