投资视野· 导读
华润有巢REIT今年首次发布了ESG报告，成为首只在年度财务报告之外发布ESG报告的保障性租赁住房公募REIT。对于公募REITs而言，财务指标与非财务指标之间的关系至关重要，两者如何协同发展对REIT的成长有着深远影响。本期ICCRA将通过深入解析财务指标与非财务指标之间的关系，以及它们对REIT发展的协同效应，构建一个【保租房公募REITs可持续发展模型】。
财务指标的重要性分析
公募REITs的顺利发行和未来的可持续性发展都离不开优秀的财务指标作为支撑。在公募REITs发行之前，会经历资产培育阶段。这个阶段的目标是挖掘与筛选优质资产，确保收益率最大化。之后，挑选到了优质资产后，就需要凭借这个资产的优秀收益率，来完成公募REITs发行。因此，为了实现这两步，就需要确保底层资产的收益率（NOI率）最大化。此外，公募REITs的发行还涉及到底层资产的估值。通常，公募REITs估值都采用现金流折现法，对于这个方法有一个简便算法即“资产价值可以约等于物业净收入（NPI）除以资本化率（Cap Rate)”——这里物业净收入（NPI）等于净利润（NOI）减去资本性支出产生的折旧摊销。因此，在这里就需要考虑如何是资产估值最大化。除了NOI之外，资本性支出和资本化率也是需要考量的重要因素。
当公募REITs顺利发行后，在REITs长期监测和未来进行扩募或对底层资产包进行调整时，同样需要对NOI、资本性支出和资本化率进行考虑。当然，这三个指标中，NOI是最为重要的，因为通常资本性支出占年收入的比例为2-5%，资本化率也通常比较稳定。因此，NOI是决定公募REITs能否顺利发行以及未来可持续发展的最关键性财务指标。
非财务指标的重要性分析
尽管财务指标能够反映住房租赁企业的经营状况，但它无法全面满足利益相关者对风险、社会和环境等方面信息的需求，而这些信息对于企业的决策过程至关重要。因此，许多公募REITs开始披露与可持续发展相关的非财务信息。
住房租赁行业本质上是一个注重长期发展的行业，企业在运营中需要避免短期逐利，转而专注于可持续发展。从投资者和市场需求的角度来看，越来越多的投资者对企业的非财务表现，尤其是在环境责任、社会责任和公司治理（ESG）方面表现出偏好。提升这些非财务指标不仅能增强企业的社会形象，还能有效降低运营成本，为企业的长期发展奠定坚实基础。
在租赁住房公募REITs中，非财务指标的改进对吸引投资者、提高市场活跃度至关重要。随着全球对可持续发展的关注不断加深，投资者日益看重企业在实现社会价值方面的表现，视其为衡量企业长期投资价值的重要标准。因此，租赁住房公募REITs企业如果能够在环境保护、社会贡献和公司治理方面取得显著进展，将大大提升其市场吸引力。这不仅有助于在初次发行时赢得更多投资者青睐，还能在二级市场中保持较高的交易活跃度和估值水平。
此外，披露非财务指标带来的益处包括：提升企业的认可度、信任度和透明度，增强企业的信誉，从而更容易获得资本市场的关注；加强与利益相关者的沟通，提升管理层和高层的参与度；同时，通过减少信息不对称，提高企业的生产力和盈利能力。
从长期来看，非财务指标对公募REITs企业的发展起到“源头活水”的作用。这些指标的改善不仅可以增强企业的社会责任感和公众信任，还能在具体运营中带来诸多实际效益，如提高资源利用效率、降低能耗成本、提升员工和租户的满意度等。这些因素的综合作用使非财务指标成为企业核心竞争力的关键组成部分，而非简单的附加考量。对于租赁住房公募REITs企业而言，优异的非财务表现可以有效规避市场波动带来的短期风险，为企业创造更稳健、可持续的长期收益，从而实现企业与社会效益的双赢局面。
财务指标与非财务指标
的互动关系
财务和非财务指标对住房租赁企业而言都至关重要，前者反映了企业的经济状况，后者则提供了环境、社会和治理（ESG）等方面的透明度，帮助利益相关者对企业进行更全面的评估。此外，对于住房租赁企业而言，非财务指标对财务指标具有积极的正向影响。良好的环境责任、社会责任和公司治理（ESG）表现，不仅能够提升企业的社会形象和品牌价值，还能直接或间接地推动企业的财务增长。通过积极践行环境保护和社会责任，企业可以有效降低运营成本、减少潜在的法律和监管风险，并提高租户和投资者的满意度与忠诚度。这种长期的信任与认可，最终会转化为更高的出租率和稳定的收入来源，从而对财务表现产生积极影响。
图 ESG如何正向影响NOI指标
制图：ICCRA
■ 环境议题。一方面，住房租赁企业在绿色建筑方面的实践具有显著的长期效益。绿色建筑技术的应用，如装配式建筑和环保装修材料，从长期来看能够显著减少日常运营和维护的资本性支出。另一方面，节能环保措施的推广，诸如高效能源管理系统和水资源回收利用，也能进一步降低日常运营成本，从而提高住房租赁企业的整体运营效率。
■社会议题。住房租赁企业对员工的职业发展与培育至关重要。通过为员工提供培训和发展机会，企业能够提升员工的工作效率、增强团队凝聚力，并显著降低员工流失率。较低的人员流失率意味着企业能够减少频繁招聘和培训新人所带来的成本，进而降低运营费用。此外，在提升租户满意度方面的举措，如提供优质的物业管理服务、引入社区活动和智能化管理系统，不仅有助于提高租金水平和非租金收入，还能有效提升出租率和续约率，从而带来更稳定的收入来源。
■治理议题。住房租赁企业在合规管理、风险控制以及供应链管理方面的优化与完善，有助于推动住房租赁企业的可持续发展。通过建立健全的合规制度和风险管理机制，企业能够在复杂的市场环境中保持稳定运营，从源头上确保业务的合法合规性。同时，与供应链的共生发展也有助于降低采购和运营成本，确保企业在面对市场波动时具备足够的抗风险能力，进一步推动长期主义的发展理念。
基于财务指标与非财务指标
的保租房公募REITs可持续发展模型
图 保租房公募REITs可持续发展模型
制图：ICCRA
租赁住房公募REITs企业要实现长期可持续发展，必须在财务指标和非财务指标上均表现出色。这两个方面不仅是衡量企业业绩的重要依据，也是公募REITs在市场竞争中脱颖而出的关键因素。财务指标与非财务指标的桥梁作用主要通过产品和服务两大要素去实现。因此，通过构建「产品力」与「服务力」提升的创新模型，企业可以将非财务指标的提升有效传导至财务表现，实现可持续增长。
首先，财务指标的各个拆解项均与「产品力」和「服务力」紧密相关。租赁住房公募REITs的核心资产价值不仅体现在居住空间的质量上，还包括为租户提供的优质服务。因此，通过提升「产品力」和「服务力」这两大住房租赁企业的核心竞争力，企业可以增加租金收入、降低空置率，进而在长期内提升资产价值，从而对财务指标产生积极影响。
其次，非财务指标（ESG）作为衡量住房租赁企业可持续发展的重要工具，对企业长期成功的影响也越来越显著。ESG中的环境责任、社会责任和公司治理均与「产品力」和「服务力」紧密相连。具体来说，环境责任的落实（如绿色建筑和节能技术的应用）不仅提升了产品的环保属性，还能够降低企业的运营成本，从而增强财务表现。同样，社会责任的履行通过提升租户满意度、降低员工流失率等，进一步推动企业的财务稳定性。而良好的公司治理则确保了企业在长期运营中的合规性和抗风险能力，这些都依赖于「产品力」和「服务力」的持续优化。
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