投资视野· 导读
根据ICCRA的不完全统计，2024年1-3季度，我国租赁住房大宗交易共录得10宗，建筑面积近20万平方米，交易总额超过36亿元。虽然与2023年全年26宗交易的数据相比，本年度的交易活跃度有所趋缓，但租赁住房仍是资本市场相当看好的重要板块。
抗周期的稳定性+有明确的融退机制，
使得租赁住房市场受到持续关注
租赁住房项目因其市场需求相对稳定，运营管理灵活，能够根据市场快速调整租金策略和运营模式，具有较强的抗周期性。这使得租赁住房项目逐渐成为大宗交易市场新受关注的业态之一。以美国为例，从REITs的派息率可以看出，租赁住房REIT在近30多年的经济周期中，显示出了如下两个特点：
■ 稳定性强：从1994年到2024年，租赁住房REIT的派息率虽然整体不及其他业态，但相对稳定，波动幅度较小，尤其在金融危机和疫情期间的波动较为温和。这表明长租公寓REIT的租赁住房市场较为稳健，受经济波动影响相对较小。
■ 抗经济波动能力较强：与零售和办公REIT相比，租赁住房REIT的派息率在经济衰退期（如2008年金融危机、2020年疫情）保持了较为平稳的表现，显示出长租公寓作为刚需住房市场的抗风险性较高。
数据来源：Bloomberg；数据采集截至日期：2024.8.31
此外，在近期多元化REITs市场等金融政策利好的推动下，融退机制和渠道更加明确，为一级市场收购提供了价值锚点。特别是上海成为租赁住房大宗交易的重要市场，包括全球服务公寓运营商辉盛国际在上海五角场启动了新的公寓项目，城璟收购复星星堡公寓，以及微领地等多个企业纷纷在上海租赁住房市场持续加码。
表 2024年1-3季度租赁住房大宗交易情况
数据来源：ICCRA
大宗交易与租赁市场的背离现象
与大宗交易市场的活跃形成鲜明对比的是，租赁住房市场在运营端的整体表现趋于下行。市场供给增加，需求增长放缓，租金水平也在下跌，尤其是在保障性租赁住房入市后，出租率呈现短暂下降后，开始呈现“以价换量”的趋势。然而，租赁住房的投资热度仍然保持不减。ICCRA概括了三点主要原因：
■ 首先，进入存量时代，房地产去化压力大，租赁住房提供了稳定的投资收益；
■ 其次，尽管保障性租赁住房的集中供应带来一定竞争压力，但高端公寓的坪效更高，且能够灵活结合长短租策略，实现收益的稳定性；
■ 最后，随着REITs等退出渠道的打通，租赁住房投资者的退出路径更加完善，降低了投资风险。
高端公寓：资本宠儿
相较于传统的租赁住房，高端公寓因其具备更高的投资回报率和灵活的运营模式，成为大宗交易中的重点投资标的。过去，资本对租赁住房行业的商业模式持观望态度，认为其盈利模式单一，仅通过租金差异获利。然而，随着国家政策对长租行业的金融支持力度加大，尤其是保租房REITs的推出，长租公寓的投资回报前景得到了极大提升。
外资对中国长租市场的兴趣也在不断增加，黑石、领盛、铁狮门等外资企业纷纷在长租公寓领域进行布局。从投资者的角度来看，高端服务式公寓因其坪效高，在改造成本可控的前提下，更适合通过大宗交易进行资产布局。此外，从经济周期维度来看，在经济下行情况下，高端公寓面向相对高净值人群的需求较为稳定，结合灵活的退出机制，使得此类资产备受资本关注。
公募REITs扩容，
为大宗交易再添新柴
通过发行公募REITs实现退出已成为租赁住房市场的主流方式之一。在REITs常态化通知出台后，公募REITs从租房、保租房进一步扩展到市场化租赁住房。此外，随着政策逐步完善，未来公募REITs的发行主体或将从国企扩展至更多社会资本。这意味着，更多市场化项目将有机会通过这一途径实现退出，特别是在大宗交易市场较为活跃的城市。
结语
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