2024年三季度
住房租赁行业政策梳理
全国政策
2024年第三季度，全国性政策重点释放了以下四大信息点：
■推动存量资产盘活：国有企业存量盘活基金的设立标志着“存量盘活”的时代大幕正式开启，保障性租赁住房、人才公寓成为存量盘活的重要方向。过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
■落实保障性住房再贷款政策：截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间）；落实好3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励，将进一步从供给端刺激市场。
■公募REITs常态化：第一，租赁住房公募REITs底层资产更加多元化（公租房、保租房、市场化租赁住房、产业园人才公寓）；第二，在公募REITs底层资产重组项目公司环节，明确产权转移数据这一印花税税种免税政策；第三，鼓励长江经济带相关企业发行公募REITs。
■进一步规范行业发展：统一和规范住房租赁基本术语及其定义；“住房租赁员”成为新职业。
制表：ICCRA
重点八城地方政策
2024年第三季度，北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州、成都、南京八城政策聚焦三个方面：
■继续深化对租赁住房的管理要求：武汉、北京、深圳、广州相继推出管理条例或细则；其中，北京对于押金和租金的监管政策值得关注，广州则刚刚颁布保租房管理条例，深圳将保租房管理延伸至社会主体租赁房源。
■ 鼓励发行市场化租赁住房公募REITs：深圳对于公寓类租赁住房发行公募REITs，并在运营端给予相应的税收优惠。
■进一步鼓励机构化集中式租赁住房发展：成都对个人房源纳入保租房给出了退出机制，更鼓励机构化、集中式租赁住房企业发展。
制表：ICCRA
2024年三季度
住房租赁市场分析
2024年三季度，ICCRA长期监测的16个热点城市住房租赁市场供给端凸显“稳定”特点——整体市场供给增速放缓，平均出租率稳定，各城市供给规模相对稳定。但需求端动能略显疲软，平均租金再度下滑。
■ 房源规模增速放缓
截至2024年三季度末，录得60个住房租赁企业已开业门店数合计3.618个，环比涨幅1.1%，同比涨幅15%；开业房间规模合计1,054,350间（套），环比涨幅1.1%，同比涨幅11%。与二季度末相比，三季度供给同比、环比涨幅均有明显下浮，市场供给增速放缓。
储备项目数量无明显增长。截至三季度末，全国60个住房租赁企业已签约但未开业的门店数为463个，房间规模达到410,634间（套），与上季度持平。从产品线看，租赁式社区占据主力供给地位，潜在供给占整体新增市场供给的六成。
全国各城市供给格局也相对稳定，从门店分布情况来看，一线城市仍是供给集中区域，北京、上海、广州和深圳四个城市已开业房间规模合计占比稳定在50%以上。
■平均租金水平继续下滑
2024年三季度，16个热点城市机构化管理项目出租率保持稳定，但租金水平明显下滑，续约率有所下降。已开业项目平均月租金达2779元，环比下降8.5%，较去年同期下降约4%。
租金水平下行也是受到行业内“以价换量”策略的影响。已开业项目平均出租率仍能保持在90%，较上季度微跌1%。而经济下行周期的影响持续，租住需求的稳定度进一步下滑，2024年三季度平均续约率较上季度微降4个百分点左右，维持在55%。可统计的非租金收入比例没有明显变化，平均非租金收入占比约4%。
■ 产品分类格局保持稳定
青年公寓和租赁式社区两大类产品市场主力的地位已形成。已开业项目中，青年公寓供给数量始终保持在六成以上。但从潜在供应情况看，未来租赁式社区供应量在新增供给中占比接近60%，已成为市场的绝对主力供给产品。
制图：ICCRA
各产品线经营表现相对稳定，平均租金均有所下滑，而青年公寓平均月租金下降明显，降幅约10个百分点。
制图：ICCRA
而面对日益多元化的市场需求，各类产品线仍有细分市场机会。如高端公寓中，相较于传统服务式公寓，生活方式型公寓越来越受到年轻一代的青睐；青年公寓中，对于处在不同人生阶段的年轻人而言，产品差异化也是一个必然的趋势。而且越来越越多的存量资产盘活也为产品线细分带来更多的想象空间。
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