特点1
租赁收入环比、同比均小幅上涨
表 5只保租房REIT基金收入对比
数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理
从项目公司的营业收入来看，三季度，除北京保障房REIT外，其余几只保租房REIT整体环比、同比均有所上升。具体来看，华润有巢REIT和厦门安居REIT表现突出，环比和同比均实现稳健增长，分别达2.2%和1.6%，显示出较好的市场需求。深圳安居REIT收入增长平稳，环比微增0.5%，同比增长1.3%。这三个REIT项目，一方面得益于所在城市的租住基本面稳定，另一方面基于项目进入成熟稳定运营期。同比2023年三季度，保租房REIT的营业收入平均涨幅为1.3%。北京保障房REIT虽然环比增长1.0%，但同比下降1.7%。城投宽庭REIT营业收入环比增长1.2%，表现保持稳健。
特点2
城市差异显著，部分REIT项目出租率承压
在出租率方面，2024年Q3各REIT项目表现各异。厦门安居REIT表现突出，入住率达到99.7%，并实现了环比和同比的微幅增长，显示出租赁需求的稳定性；城投宽庭REIT环比大幅增长2.4%，达92.7%，表现也较为亮眼。相比之下，深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT的入住率均出现下降，分别环比下降1.0%和1.7%，其中，深圳安居REIT是由于运营管理机构根据相关规定在三季度主动清退了一批不符合承租资格的租户，导致该期间出租率有所下降；北京保障房REIT同比下降幅度较大，反映出租金水平上涨给出租率带来一定的压力。
表 5只保租房REIT出租率情况（2023Q1-2024Q3）
数据来源：REIT各季度公告，Leading Data by ICCRA
注：1）以上出租率均为期末出租率；2）基于数据可得性，华夏基金华润有巢REIT整体出租率、租金水平根据已披露的全部出租房间数量和出租面积自行测算
数据来源：REIT各季度公告，Leading Data by ICCRA
经过一年多的季度监测（2023Q1-2024Q3），ICCRA利用标准差这一统计工具来评估几只保租房REIT在出租率上的稳定性。标准差作为衡量数据分散度的指标，可以反映出各数据点相对平均值的偏离程度。分析结果显示，除了华润有巢REIT和城投宽庭REIT的出租率标准差略高外，其余几只REIT的出租率标准差均低于1%。这表明这些REIT在出租率方面表现出较高的稳定性，突显了它们的市场可靠性以及管理团队在维持高出租率方面的有效管理。
表 5只保租房REIT出租率的标准差分析
数据来源：ICCRA计算
特点3
市场需求表现积极，
多数项目租金水平稳步上涨
在租金水平方面，2024年三季度，除各保租房REIT的租金水平普遍呈现上涨态势。其中，华夏北京保障房REIT租金水平为58.3元/平方米/月，增幅最大（环比增长4.3%，同比增长4.1%），主要由于文龙家园项目已于2024年7月26日获得北京市住房和城乡建设委员会的批复，同意将租金从52元/平方米·月调整至56元/平方米·月，调整幅度达7.69%，进一步优化了租金收益。
表 5只保租房REIT租金水平情况（2023Q1-2024Q3）
数据来源：REIT各季度公告，Leading Data by ICCRA
数据来源：REIT各季度公告，Leading Data by ICCRA
特点4
EBITDA稳健增长，
市场需求与运营效率提升显著
EBITDA（息税折旧摊销前利润）是评估REIT项目公司经营效率的重要指标。高EBITDA意味着REIT项目公司在核心业务上赚取的利润较多。在2024年第三季度，各保租房REIT的EBITDA表现较为稳健，多数项目实现环比增长。特别是厦门安居REIT，环比涨幅达到2.3%，一方面得益于运营管理机构积极推动租赁社区的文化建设，如通过民俗与非遗活动“闽南中秋博饼”举办“2024 叩叩·长租社区‘近邻节’百人博饼专场活动”，吸引近200名社区成员参与，增进了社区成员间的友谊，营造了温馨的社区氛围；另一方面，运营管理机构积极探索物业管理与运营管理的一体化试点，围绕提升项目管理效率和客户服务质量展开，实行客户一站式服务、统一项目排班和构建统一服务标准，从而提高客户居住满意度并推动一体化团队建设。
数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理
注：上表所述息税折旧摊销前净利润为项目公司层面数据
特点5
租户结构多元化助力保租房REIT稳健发展
租户结构的稳定性是保障性租赁住房市场健康发展的关键指标之一。除深圳安居REIT外，其他保租房REIT在2024年三季度的个人租户比例仍占比九成，租户结构稳定。个人租户比例的提升，不仅凸显了市场对保障性租赁住房的需求增长，还突显了多样化租户来源在增强REIT稳定性方面的重要作用。多元化的租户结构能够有效分散风险，使REIT在市场波动中保持更高的韧性和稳定性。
数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理
注：华夏基金华润有巢REIT的数据为2023年Q3季度
特点6
租金收缴率持续稳定增长
租金收缴率是评估REITs运营效率的重要指标之一，直接关系到现金流的稳定性和可预测性，对REIT的长期健康发展至关重要。整体来看，这5只REIT均保持了较高的租金收缴率，且展现出稳定的收缴能力，与二季度相比均有小幅提升。华润有巢REIT的租金收缴率环比上升了1.4个百分点，表现出只要租赁策略、市场环境和租户结构保持稳定，加强租户管理和优化收缴流程，REITs可以进一步提升租金收缴率，增强财务稳定性并提升运营效率。厦门安居REIT在三季度继续保持100%的租金收缴率，与公积金直付租金的方式不无关系。而良好的收缴率表现也进一步增强了投资者对REITs持续盈利能力的信心。
数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理
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