租赁住房
逐渐成为大宗交易市场新秀
租赁住房项目因其市场需求稳定，运营管理相对灵活，可以根据市场快速调整租金策略和运营模式，具有较强的抗周期性，加之近期政策利好，增加了退出途径，为一级市场收购项目时提供了更为清晰的价值锚点，逐渐成为大宗交易市场新受关注的业态之一，无论是交易宗数还是宗数占比均呈现上升态势。
据不完全统计，截至2024年上半年,中国租赁住房项目大宗交易共计69宗，大宗交易建筑面积超160万平方米，整体交易额超过212亿元，共涉及超3.5万套租赁住房。租赁住房交易宗数从2021年及以前的不足5宗快速涨至2023年的28宗，2023年交易宗数同比增长55.6%，2024年1-6月租赁住房大宗交易宗数共计12宗。
图 近年来租赁住房大宗交易宗数及宗数占比
数据来源：RCA,戴德梁行整理
保租房板块
抗风险能力显著
根据沪深交易所信息披露显示，2023年已发行产权类项目资产估值较2022年整体下降2.6%，这一变化背后，反映了宏观经济环境、行业政策及市场需求等多方面因素的综合影响。作为最早发行的资产类别，仓储物流及产业园板块受到上下游产业变动、区域市场供需关系变化、现金流主要提供方退换租等多重因素影响整体资产估值下降约3.4%。相比之下，保障性租赁住房板块则展现出了较强的抗风险能力。得益于其作为民生保障工程的重要属性，以及政策层面的持续支持与引导，保租房板块整体运营状况保持稳中有进的良好态势，整体资产估值上涨约0.5%。
*备注：盐田港REITs及普洛斯REITs估值情况不包含新扩募资产
数据来源：深交所、上交所，戴德梁行整理
根据戴德梁行统计，至2024年9月12日，保障性租赁住房REITs二级市场股价相对发行价涨幅在14%-36%，显著优于其他板块。二级市场的良好表现主要得益于其稳定的运营及收益的稳固增长。保障性租赁住房公募REITs相较于已发行公募REITs的其他业态，现金流来源更加分散，趸租租户也多为国央企等信用高、稳定性强的企业。特别是其租金定价需受到政府监管等因素，使得此类型受到市场或宏观短期波动冲击较小。更多中国租赁住房资产资本化率Cap Rate情况可参见戴德梁行近期发布的第五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。
用资本化率衡量租赁住房资产的
估值水平时应考虑年期影响
戴德梁行利用收益法的核心逻辑及其在租赁住房业态下的应用进行剖析，重点关注资产的未来收入、成本、折现率及收益期限，并考虑到租赁住房用地性质多样带来的剩余土地使用年限与资本化率（Cap Rate）差异，戴德梁行通过较为平均的折现率和增长率设定进行测试，得出结论，对于租赁住房资产，由于其用地性质的多样，在通过资本化率（Cap Rate）衡量其估值水平时，不应脱离年期的影响。
我国住房租赁市场
投资决策参考
ICCRA通过分析影响租住需求产生的经济、产业、人口、市场规模、竞争格局、生活配套、交通通达性等宏观和中观因袭，分别针对城市投资范围和城市内部投资区域开发了“城市租赁住房需求驱动力模型”及“租住需求锚定区域模型”两大模型。旨在为投资市场选择投资目标提供快速判断的依据。并在报告中详尽介绍了租赁住房项目产品线、运营模式及运营商选择的方法。
租赁住房行业五大趋势
■ 随着存量房收储、城中村改造的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。市场或将出现一批“黑马”品牌，这些品牌通过快速收储存量房源，在短时间内大幅扩张管理规模。但这也伴随着一系列挑战。
■ 品牌化程度将进一步提升，租赁住房企业将更加重视核心能力的打造，以此凸显独特的品牌价值，以期能提升客户忠诚度，增强企业的市场竞争力。
■ 在基本居住需求之外，深挖租户的生活需求，提供更多元化的增值服务，同步拉升租金溢价和非租金收入以撬动NOI率的增长。
■ 租赁住房将成为存量盘活的重要方向之一。闲置或低效利用的资产被重新激活，形成有效的租赁住房供给，存在市场空间。但这一过程面临目标资产筛选和实现资产收益最大化的挑战。
■ 多元化REITs市场带来新契机，租赁住房REITs将包含更多元化的资产类型，为投资者提供更广泛的选择和风险分散的机会。
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