商业模式|土地开发捆绑EPC项目的十种投融资模式（四）：合作开发+EPC
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财经
2024-06-10 20:10
浙江
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商业的本质是交换，如何通过交易结构设计最大化释放各类资源潜在价值，使参与各方获得诉求满足，是商业模式成功落地的关键。城市建设项目中，土地、工程、资金、产业是重要生产资料（资源），政府、平台公司、地产商、总包商、产业商、金融机构是核心参与主体，如何合理利用生产要素，通过组合、优化、创新生产关系，提升新质生产力，值得相关从业人员研究探讨。本文根据作者实践经验和相关落地案例，梳理出土地开发与工程总承包项目捆绑实施的十种投融资模式，今天分享第四种。1.产生背景。在构建房地产发展新模式政策指引下，为适应新形势、新环境，房地产开发企业加速调整业务结构及发展策略，具备重资产开发土地的企业越发稀少，随着行业风险持续出清，各房企高速扩张期储备的优质地块亟需处置变现，针对多数房地产开发企业基本已经丧失自主融资能力的现状，房企与资金实力较强的EPC总承包商进行项目合作成为上上之选。与此同时，部分以房地产开发为主业的地方平台公司在获取优质地块后，受融资监管限制，融资渠道不断收窄，也有与下游EPC总承包商合作开发地块的诉求。2.基本概念。房地产开发商与EPC总承包商协议约定，由EPC总承包商依靠自身信用引入资金方后，双方按照风险共担、利润共享原则，共同合作开发房地产项目。其中房地产开发商提供土地使用权、建设管理、品牌管理、销售管理等，负责开发操盘；EPC总承包商提供资金、信用、技术等，负责工程施工。项目结束后，双方按照合同约定，分配资金利润、实物资产、经营权及其他经济利益。EPC总承包商信用通常体现在两方面，一是金融信用，一般用于引入信托、基金等非标类资金；二是商业信用，一般用于引入分包商、供应商等上下游资金。3.模式优缺点。模式优点是交易结构简单、实施流程快捷、应用范围广泛。对于房地产开发企业，可以在自身信用不足、融资受限的情形下，借助EPC总承包商引入资金解决项目前融问题；对于EPC总承包商，可以依托自身信用及供应链系统，在不直接投入自有资金的情况下锁定工程项目。模式缺点是根据资金来源不同，一般需要EPC总承包商提供增信担保或协调上下游出资，符合条件的EPC总承包商数量有限。4.合规性分析。政策鼓励存量土地资产盘活，支持房地产市场平稳健康发展。本模式资金来源、交易结构、融资方案、回报来源均基于市场化原则，不涉及地方违规举债、不涉及财政刚性支出、不涉及政府隐性债务风险，合规性较高。5.适用领域。主要用于商品住宅开发、保障性住房建设、安置房建设、定向销售住房开发及棚改类项目。6.运作方式。平台公司或房地产开发企业拿地后，通过公开招标等合规方式选定EPC总承包商作为合作方，EPC总承包商以自有资金投资、引入资金方出资等形式为项目提供前融资金，解决项目土地款及前期费用。项目公司作为融资主体，通过银行开发贷、股东借款等方式筹集剩余建设资金，负责项目投资、开发、建设及销售，房地产开发企业负责项目操盘，EPC总承包商负责工程施工。EPC总承包商根据自身涉房投资限制情况，灵活采用股权合作、股权代持等形式参股项目公司，享受对应股权权益。引入的资金方如是非标金融机构，通常需要EPC总承包商以约定回购、保证担保等形式提供增信措施；引入的资金方如是上下游供应商，通常需要EPC总承包商提前签订业务合作订单，提供业务合作机会。7.资金来源。资本金来源于各股东投入的自有资金、资金方投入的明股实债资金；债务性资金来源于开发贷、股东借款等。8.可融资性分析。可融资性较高，主要融资来源为银行开发贷和资金方信贷，除了基于项目本身的土地抵押、项目公司股权质押、经营权质押、业主方资产抵押等常规增信措施外，一般需要EPC总承包商提供信用担保，这类EPC总承包商通常以央国企居多，具有较为强大的企业实力和企业信用。9.回报机制。房地产开发企业通过开发物业销售获取二级开发利润；EPC总承包商通过工程施工获取施工利润，通过参股项目公司获取二级开发利润；资金方通过资金投入获取固定投资收益。10.运作要点及建议。一是合作标的需是足够优质的地块，具有较高的开发溢价和合理的去化周期；二是合作EPC总承包商需具备强大实力，具有丰富的资金渠道、灵活的增信措施和完备的供应链系统。![]()
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