商业模式|土地开发捆绑EPC项目的十种投融资模式（六）：开发回购+EPC
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财经
2024-06-12 21:37
浙江
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商业的本质是交换，如何通过交易结构设计最大化释放各类资源潜在价值，使参与各方获得诉求满足，是商业模式成功落地的关键。城市建设项目中，土地、工程、资金、产业是重要生产资料（资源），政府、平台公司、地产商、总包商、产业商、金融机构是核心参与主体，如何合理利用生产要素，通过组合、优化、创新生产关系，提升新质生产力，值得相关从业人员研究探讨。本文根据作者实践经验和相关落地案例，梳理出土地开发与工程总承包项目捆绑实施的十种投融资模式，今天分享第六种。1.产生背景。我国棚改任务于2020年基本结束，但因历史遗留和现实改造需求，市场上仍有部分棚改项目推进实施。当前，国家大力推行城市更新、老旧小区改造以及“三大工程”领域项目，大规模的征地拆迁催生大量安置房建设需求，此类项目因低风险、低收益、强信用的特点，与央国企投资标准高度匹配，国资背景的社会投资人及EPC总承包商纷纷加大相关业务布局，积极参与地方安置房项目投资开发建设。2.基本概念。地方政府在推进新型城镇化过程中，为给拆迁居民提供临时或长期住所，安排自然资源部门对合适地块进行收储和供地，社会投资人通过招拍挂等公开程序竞得土地后，按照规划条件和约定标准投资、开发、建设安置房及配套设施，项目完工后，政府指定部门或机构以约定价格、节点、方式回购全部物业设施，用于居民安置。3.模式优缺点。模式优点是交易结构简单，流程操作便捷，成熟案例较多。对于政府方，依托投资人开发建设，可以显著减少项目前期开发资金投入，平滑财政支出压力；对于投资人及EPC总承包商，依托政府回购物业，可以保障开发物业去化，显著降低市场风险。模式缺点是适用范围较为有限，主要集中于城市更新、老旧小区改造、城中村改造、棚户区改造、保障性住房领域的安置房建设项目。4.合规性分析。政策支持历史遗留棚改项目收尾，大力倡导城市更新行动，重点鼓励“三大工程”实施。本模式基于政府购买服务，财政支出资金全部纳入年度预算，专项债资金按规定申请，不涉及违规举债，不涉及违规担保，不涉及隐性债务，合规性较高。5.适用领域。主要用于城市更新、老旧小区改造、城中村改造、棚户区改造、保障性住房领域的安置房建设。6.运作方式。地方政府出台相关政策，支持自然资源部门收储目标地块后按照“竞地价、限房价”方式挂牌出让，社会投资人成立项目公司竞得地块后，项目公司负责安置房投资开发建设。政府部门或授权单位与项目公司签订《房屋采购合同》，约定房屋采购内容、价格、节点及支付方式。根据实际情况，项目公司可以由EPC总承包商单独持股或与资金方、平台公司共同持股，EPC总承包商负责全部工程建设。项目建设完成，政府指定单位按照合同约定回购全部房屋物业及配套设施。7.资金来源。项目资本金来源于投资人及EPC总承包商投入的自有资金，债务性资金来源于银行开发贷、城市更新项目贷、政策性银行专项借款等；政府回购资金来源于财政资金、专项债等。8.可融资性分析。政策支持力度大，可融资渠道丰富，融资落地性较高。9.回报机制。投资人及EPC总承包商通过投资建设安置房获取投资收益、施工利润；政府方通过实施民生工程取得社会效益。10.运作要点及建议。一是回购资金来源要落实，来源于财政资金的，应纳入年度财政预算，来源于其他资金的，应约定保障措施及违约罚则；二是回购期限要明确，采用政府购买服务方式实施的，回购期限一般不应超过3年；三是建安成本要控制，土地价格和回购价格均明确的情况下，项目主要盈利空间在于建安造价，可优先选择具有成本优势的EPC总承包商，在保本微利原则下，适度提升建安投入保障安置房品质。![]()
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