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近日，多个城市宣布取得政策性银行第二批城中村改造专项借款，城中村改造推进再加速。一二级联动方式、资金平衡路径、融资落地方案是城中村改造项目中需要重点关注的三个核心问题，今天给大家分享一个已落地的城中村改造案例，项目采用前期服务商+社会投资人模式运作，成功获得社会资本股权融资及第二批城中村改造专项借款支持。3.改造内容：规划用地面积2192亩，其中居住用地面积696.96亩，居住商业混合用地120.55亩。建设内容包括安置房、商品住宅、商业办公及配套基建公服设施。4.项目规模：总投资约200亿元，其中一级开发成本57.23亿元，规划商服、居住用地开发约143亿元。规划调整后，项目总投资约287.49亿元。5.合作期限：整体合作期约15年，其中一级开发合作期5年，二级开发根据供地周期及开发物业去化情况确定。包括前期服务、土地一级开发、土地二级开发。其中前期服务包括基础数据调查、社会稳定风险评估、项目实施方案编制；土地一级开发包括老旧建筑拆除、安置房建设、市政道路建设、绿地公园建设等；土地二级开发包括住宅、商业及配套设施建设。
采用“前期服务商+社会投资人”模式实施，即由地方政府授权平台公司作为实施主体，平台公司通过公开招标方式引入前期服务商暨社会投资人作为项目合作方，社会投资人按约定与平台公司共同成立项目公司，项目公司负责更新改造的前期工作及土地一级开发投资，达到服务标准后，地方政府向参与项目的社会投资人颁发实施主体资格意向书，社会投资人就土地出让时序、起始价、地块批次组合、配建要求等与政府方协商一致，并依托实施主体资格意向书在土地竞拍中享有优先摘牌权，社会投资人安排项目公司摘地后，负责相关物业及配套设施的投资开发。项目资本金符合国家规定。项目公司注册资本金1000万元，其中区平台公司持股35%，社会投资人联合体持股65%。联合体中，央企子公司A持股25%，央企子公司B持股9%，央企子公司C持股1%，民营房地产企业持股30%。一级开发申请城中村专项借款支持，配合自有资金滚动实施；二级开发以项目公司为融资主体，向政策性银行及商业银行申请开发贷解决。目前，项目已获农发行城中村改造专项借款授信29.88亿元，合同签订当日成功放款3000万元。1.回报方式：一级开发部分按照建设投入成本+资金成本计取；二级开发部分通过物业销售及运营获取市场化收入。2.收益来源:一级开发收益来源为平台公司获得的专项建设资金，包括区域内土地出让金留存部分、专项债、一般债等；二级开发收益来源为物业销售收入、物业管理收入以及配套商业经营性收入等。项目合作期满前，双方另行协商退出方式。政府方原因导致项目无法正常实施的，由平台公司无条件收购社会资本方在项目公司所持有的全部股权并支付相应资金成本。1.中标单位：中国葛洲坝集团股份有限公司、中国葛洲坝集团第二工程有限公司、中能建城市投资发展有限公司、河北鹏福房地产开发有限公司。2.中标条件：全过程满足社会维稳要求，不发生有重大影响的事件和群体性事件。新一轮城中村改造提倡依法征收、净地出让，主要目的是为加强政府统筹、维护土地出让竞争性、避免财政收入损失。同时为加快土地征收储备、激发市场参与活力、提高土地利用效率，海口市政府出台相关政策，在创新土地供应、资源配置统筹、资金筹措机制等方面给予明确支持。根据国家及地方政策，本项目在一二级联动方式、资金平衡路径、融资落地方案方面具有探讨价值和借鉴意义。1.一二级联动方式。土地采用带条件挂牌的方式进行定向出让，实现一二级联动。土地出让挂牌条件明确要求竞买人须提交与区政府签订的更新项目实施主体资格意向书，实施主体资格意向书则需社会投资人作为前期服务商完成相关前期工作方能获取，政府出台相关政策予以保障。
2.资金平衡路径。通过四大举措保障项目经济平衡，提升市场主体参与积极性。一是政策支持土地出让价格优惠，城市更新单元出让地价根据市场评估价和修正系数确定，修正系数结合项目实际和市场情况予以优惠。二是政策支持规划安置房、回迁商业与商品住房统筹实施，安置房、回迁商业由政府指定部门按固定价格回购，提升项目去化保障。三是协议约定合作期内经营性用地总量保底，平台公司协调政府确保规划为经营性建设用地的总面积不低于约定规模。四是土地出让金返还比例保障，平台公司协调政府部门出具相关文件，保障土地出让收入在扣除省市计提后不少于一定比例，专款专用于本项目。
3.融资落地方案。政策支持通过社会资本、政策性金融和市场金融筹集资金。一级开发资金主要来源于社会投资人峰值控制下的自有资金投入，同时获得政策性银行第二批城中村改造专项借款支持。借款过程中，市政府承担统借统还责任，资金用途为项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及配套设施建设，资金使用实行封闭管理、专款专用。二级开发融资渠道为城中村改造贷款、商业银行贷款以及股东借款等。
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