商业模式|土地开发捆绑EPC项目的十种投融资模式（九）：土地配建+EPC
文摘
财经
2024-06-19 23:37
浙江
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商业的本质是交换，如何通过交易结构设计最大化释放各类资源潜在价值，使参与各方获得诉求满足，是商业模式成功落地的关键。城市建设项目中，土地、工程、资金、产业是重要生产资料（资源），政府、平台公司、地产商、总包商、产业商、金融机构是核心参与主体，如何合理利用生产要素，通过组合、优化、创新生产关系，提升新质生产力，值得相关从业人员研究探讨。本文根据作者实践经验和相关落地案例，梳理出土地开发与工程总承包项目捆绑实施的十种投融资模式，今天分享第九种。1.产生背景。房地产市场上行时期，为维护区域房地产市场平稳，抑制房价过快上涨，同时为完成保障性住房、人才安居住房、市政公用设施等建设任务，各地相继出台“限地价、竞配建”、“定配建、竞地价”等土地出让政策，支持土地配建模式实施。房地产市场进入下行期，为盘活存量土地资产，拓宽基建公服项目建设资金来源，地方政府在土地配建政策基础上，进一步采用资源补偿方式，给予社会投资人现汇项目补偿，吸引房地产开发企业、EPC总承包商共同参与地方城市投资开发建设。2.基本概念。地方政府通过招拍挂形式公开出让住宅、商业、产业等地块的土地使用权，并在土地出让方案、土地出让合同中约定土地竞得人需按照规划设计条件无偿为地方政府配套建设保障房、市政道路、学校、医院、公园等基建公服设施，土地二级开发完成后，相关物业由土地竞得人市场化销售，配建设施建设完成后，相关设施由土地竞得人无偿移交政府指定机构。实践中，土地竞得人通常由房地产开发企业、EPC总承包商联合组成，房地产开发企业负责项目操盘，EPC总承包商负责工程施工，EPC总承包商有涉房投资限制的，其股权通常由房地产开发企业代持。如土地配建项目无法自平衡，地方政府按照资源补偿思路，将资金来源为财政资金、专项债、国债的现汇项目通过依法合规方式交由EPC总承包商一并实施，通过超额施工利润实现项目整体平衡。3.模式优缺点。模式优点是交易结构清晰，操作方式简单，成熟案例较多。对于地方政府，依托土地出让和配建设施建设，可有效盘活存量土地资产，增加地方财政收入，拓宽公益性项目融资渠道；对于房地产开发企业，依托供地方案设置的配建条件，可实现定向底价获取优质地块；对于EPC总承包商，依托与房开企业合作及政府现汇项目补偿，可提前锁定大规模EPC工程。模式缺点是要求土地具有较高的开发价值，市场价格与成交底价之间的差额能够覆盖配建设施成本。4.合规性分析。政策支持地方维护区域房地产市场平稳健康发展。虽然国家层面出台的土地配建政策较少，但以北京、上海、广州、深圳及各省会为代表的地方政府层面，均出台大量政策支持土地配建模式实施。本模式基于地方政策，遵循市场化原则，配建内容、配建规模设置合理的情况下，具有较好的合规性。5.适用领域。主要用于城市核心区域的商住地块开发，也可用于产业集聚区的成熟产业地块开发。6.运作方式。地方政府出台土地配建相关政策，为模式实施提供依据，自然资源部门核算配建设施成本，明确配建条件，并根据经营性土地市场价与出让底价之间差额确定配建设施投资规模，在扣减配建设施成本后，自然资源部门采用带条件出让的方式挂牌目标地块，房地产开发企业独资或与EPC总承包商合资成立项目公司，由项目公司通过公开程序摘取目标地块，并负责所获地块二级开发及配建设施建设。为实现项目整体经济效益平衡，地方政府可通过依法合规形式将其他现汇项目交由EPC总承包商实施，EPC总承包商通过利润反哺形式将超额施工利润回流到房开企业，保障二级开发基准投资收益。7.资金来源。二级开发项目资金来源为自有资金、股东借款和开发贷；配建项目资金来源为自有资金、二级开发利润回流资金。8.可融资性分析。主要融资来源为银行开发贷，融资主体和融资手续符合相关政策条件下，可融资性较好，必要时可采用股东借款、施工利润回流形式进行资金补充。9.回报机制。房地产开发企业通过摘地价和市场价之间的价差以及商住物业销售赚取开发利润，如无法满足基准投资收益，可由EPC总承包商施工利润补足；EPC总承包商通过商住物业、配建设施及其他现汇项目施工获取工程利润，如通过股权代持或股权合作参与二级开发，亦可分享二级开发利润。10.运作要点及建议。一是配建设施成本核算要准确，土地价格优惠及扣减配建成本方式应符合国家及地方政策规定；二是配建设施内容应与出让地块合理关联，互为条件，尽量在地理空间上相邻或相近；三是建设开发时序应安排得当，合理运用二级开发回流资金建设配建设施，减少自有资金占用成本。![]()
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