城市更新案例|什么样的城市更新项目更容易落地？
文摘
财经
2024-07-09 21:15
浙江
![]()
市场投资项目的偏好正从高、大、上、多、全转向小而美、专而精。今天给大家分享一个近期落地的城市更新案例，项目由平台公司负责二级开发和资产持有，社会投资人提供阶段性建设资金支持，项目通过物业销售和运营收入实现平衡。1.项目名称：庐阳区四里河左岸城市更新项目（一期）3.建设内容：包括三个子项目，分别为合钢三厂庐阳区LY202310号地块项目，占地81.98亩，总建筑面积22.02万平方米；北二环09-B2地块项目，占地35.5亩，总建筑面积8.93万平方米；濉溪路99号改造项目，改造总建筑面积1.39万平方米。5.合作期限：整体合作期6年，其中建设期3年，运营期3年。项目按照“整体策划、分步实施、滚动开发”的思路，根据规划区域特点和功能、市场需求、土地供应等因素确定开发计划。采用投资建设运营一体化模式实施。区政府授权平台公司作为项目实施主体，平台公司通过公开招标方式选定社会投资人，平台公司与社会投资人共同出资成立项目公司，项目公司负责项目投资、建设、运营维护及移交。社会投资人负责阶段性投资和建设施工，并调动自身资源提供招商引资服务；平台公司承担土地获取、二级开发及销售运营责任，并按照协议约定支付服务费。项目资本金比例符合国家规定，项目公司注册资本5亿元，其中平台公司持股10%，社会投资人持股90%，股东各方以货币形式出资。资本金以外的债务性资金由项目公司作为融资主体筹集，项目公司可为融资之目的在项目收益权或其他权益上设置抵押、质押等。平台公司提供必要融资协助，包括依法提供与项目融资有关的批复、证明、说明及相关文件。各子项目红线范围内土地由平台公司依法合规提供给社会投资人使用，土地的权属归平台公司所有。目前平台公司已摘取合钢三厂庐阳区LY202310号地块，居住用地单价1101万元/亩，楼面价5504.97元/㎡，总价8.60亿，溢价率0.09%。1.回报方式：平台公司在合作期就项目公司提供的项目投资、融资、建设、运营维护及移交等服务给予投资回报，投资回报=建设投资服务费+运营维护服务费+合理收益。其中建设投资服务费为各个子项目建设投资成本；运营维护服务费为项目公司对本项目运营维护及招商引资产生的实际成本支出；合理收益按照中标收益率计算。社会投资人通过项目公司分红收回投资并获取收益。2.收益来源：主要由运营收入、运营补贴或奖励、平台公司自筹资金三部分构成。其中运营收入包括商业租赁、物业服务、广告、充电桩、停车位及可售资产销售收入；运营补贴或奖励包括符合产业扶持政策的税收奖励、产业政策补贴、产业招商奖励以及政府专项补助资金和运营奖补；平台公司自筹资金包括自有资金、债券、股权融资、项目融资、融资租赁等。项目合作期满，社会投资人将其在项目公司的股权转让给平台公司，或将项目公司依法清算注销，实现股权退出。
1.中标单位：中建国际工程有限公司、合肥嘉环建设有限公司、合肥工业大学设计院（集团）有限公司。2.中标条件：工程费用下浮率6.00%；设计费用下浮率30.00%；合理收益率4.50%。一是项目区位优越。拆除重建类城市更新项目的底层投资逻辑是房地产开发，房地产开发首先看区位，本项目中待开发商住地块位于合肥市主城区黄金地段，改造项目亦位于庐阳区中心城区，周边教育、医疗、商业、交通、公共服务配套设施完善，项目整体拥有较好的价值提升空间和溢价弹性，经济可行性较强。二是项目规模适宜、分工合理。项目不需大规模征拆，不搞大拆大建，平台公司和社会投资人合作限于二级开发建设投资层面，一级开发部分由政府主导实施，符合当前依法征收、净地出让的政策导向。三是商业模式成熟。项目本质上采用的是商业BT模式，社会投资人除提供阶段性建设资金外，基本不承担施工以外的其他责任；土地获取、二级开发销售、资产持有运营均由平台公司自行负责。社会投资人获取基于绩效考核的固定投资回报，平台公司获取二级开发利润、运营收益及项目资产。城市更新项目运作过程中，项目征拆难、经济平衡难是阻碍前期工作推进的两大核心难点，主要原因为更新前后资产增值不多导致产权人改造意愿不强、征拆量过大导致产权人意见难统一、开发价值不高导致前期成本难覆盖等。除电梯加装、管网改造、外墙翻新等局部更新改造类项目外，市场上目前对于拆除重建类项目仍以成片连片开发更新为主，规模大、周期长、业态多、流程冗是基本特点。本项目由三个地块项目构成，其中两个为拆除重建，一个属于小规模改造更新，三个项目在地理位置上互不相连，但均位于主城区核心地段，三个子项通过关联打捆实现点状联结、综合平衡。在房地产市场下行形势下，此运作模式可为城市更新项目推进带来以下几点启发：一是在项目区位选择上，优先推进主城区核心地段项目，通过城市体检和市场调研，精准识别可通过城市更新释放比较优势、提升增量价值的地块，确保更新改造的必要性和经济性。二是在项目前期策划上，摒弃传统大包大揽、贪多求全的投资开发定式，突破固有城市更新片区开发思维，化整为零、以点带面，集中资源和力量推动小而美、专而精的优质成熟项目落地，通过典型项目的外部性和示范效应，引领后续项目实施。三是在项目模式设计上，根据地方实际和平台公司操盘能力，灵活设计股权合作+EPC、认购有限合伙份额+EPC、融资代建、合作开发等商业模式，合作双方根据各自资金实力、技术水平、风控能力合理分配权利义务，力争达到专业人干专业事、能控制风险的人担风险，推动项目价值最大化。![]()
