商业模式|土地开发捆绑EPC项目的十种投融资模式（十）：一二级联动开发
文摘
财经
2024-06-21 12:16
浙江
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商业的本质是交换，如何通过交易结构设计最大化释放各类资源潜在价值，使参与各方获得诉求满足，是商业模式成功落地的关键。城市建设项目中，土地、工程、资金、产业是重要生产资料（资源），政府、平台公司、地产商、总包商、产业商、金融机构是核心参与主体，如何合理利用生产要素，通过组合、优化、创新生产关系，提升新质生产力，值得相关从业人员研究探讨。本文根据作者实践经验和相关落地案例，梳理出土地开发与工程总承包项目捆绑实施的十种投融资模式，今天分享第十种。1.产生背景。国家支持地方高新区、开发区和各类产业园区创新举措、高质量发展；鼓励在超大特大城市推进城中村改造、实施城市更新行动；提倡盘活存量土地资源，推进城镇低效无效用地再开发；鼓励工业用地升级改造，实现土地节约集约高效利用。一二级联动开发凭借土地规模大、综合成本低、开发利润高、定向性强等特点在城市综合开发、新型城镇化领域中应用广泛，对带动地方经济发展，改善居民生活环境，提高城市整体形象效果显著，受到地方政府和社会投资人的共同青睐。2.基本概念。一二级联动开发是指在城市投资开发建设过程中，地方政府通过公开招标或公开招商等方式选定社会投资人作为合作方，双方签订投资合作协议，约定社会投资人在参与土地一级开发的同时，可定向获取或提前锁定对应地块的二级开发权益，并参与住宅、商业等物业开发销售和租赁的模式。土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 土地二级开发是指土地使用者通过开发建设将建成的物业进行出售或出租的过程。3.模式优缺点。模式优点是应用范围广泛，成熟案例较多，能高度匹配各参与主体诉求，落地性强。对于地方政府，依托社会投资人资金、人员、技术，可解决征地拆迁等前期费用融资难题，加速净地收储和出让，盘活存量土地，增加财政收入；对于社会投资人，依托土地一二级联动，可有效降低综合成本，提升二级开发利润，获取大体量工程项目。模式缺点是实施周期通常较长，约束条件较多，需要地方政府出台配套支持政策。4.合规性分析。一级开发环节的回报资金来源及路径、二级开发环节的土地获取方式需重点关注。根据目前市场主流操作方式，一级开发的合规关键点在于设置专项资金、区域封闭运作、财政增量取酬、绩效考核支付；土地获取的合规关键点在于法定程序遵循、公开挂牌出让、方案条件设置。5.适用领域。主要用于片区综合开发、城市更新、城中村改造、老旧厂房改造、园区开发、未来社区、特色小镇、文旅康养等领域。6.运作方式。地方政府授权平台公司作为项目实施主体，平台公司通过公开招标或公开招商形式选定房地产开发企业、EPC总承包商、资金方联合体作为社会投资人，平台公司与社会投资人共同成立项目公司，项目公司负责项目一二级联动开发。一级开发部分，项目资本金由股东各方按持股比例出资，其他资金由项目公司作为融资主体负责融资，必要时各股东需提供资金支持，平台公司依托土地出让后的区域增量财政收入向社会投资人支付服务费用。二级开发部分，社会投资人与政府相关部门协商确定供地条件、方式、起始价等，平台公司负责协调政府部门带条件挂牌，若政府部门核定的挂牌条件与协商方案一致，则社会投资人按约定组织相关单位参与土地竞拍，摘地后负责住宅、商业等物业开发。7.资金来源。一级开发部分资金来源为项目公司股东自有资金投入、二级开发回流资金投入，符合政策支持领域的可申请城中村改造专项借款、城市更新项目贷款、城市更新基金等；二级开发部分资本金来源于股东自有资金，债务性资金来源为银行开发贷、股东借款。8.可融资性分析。新城开发类项目一级开发融资难度较大，主要依靠控制投资峰值的自有资金滚动投入，二级开发融资以银行开发贷为主；老城改造类项目一级开发融资受政策支持，可通过城市更新项目贷、城中村专项借款方式解决，二级开发融资主要采用银行开发贷。同时，符合专项债、国债申报条件的项目也可申请对应资金支持。9.回报机制。一级开发部分获取固定投资收益，计算方式为总投入成本加上固定资金成本，收益来源为封闭区域增量财政收入，主要为土地出让金地方留存部分；二级开发部分获取物业销售收入，包括面向社会公众的市场化销售收入和面向政府的安置房回购收入，如涉及到自持物业运营，亦包括物业运营收入。EPC总承包商通过工程施工获取工程收益。10.运作要点及建议。一是要优选区域，一二级联动的落脚点在于完成二级开发，即物业销售去化，区域房地产市场平稳是基本前提，建议以超大特大城市重点区域为主；二是要符合政策导向，为规避地方隐债风险，获得政策及资金支持，老城区项目可往城市更新、城中村改造方向谋划，新城区项目可往产业园区开发、低效用地再开发、TOD方向包装，城乡结合部项目可往乡村振兴、城乡融合发展、EOD方向运作；三是要做到融资先行，在控制自有资金投资峰值的基础上，提前接洽地方财政部门、金控公司和相关金融机构，充分挖掘城市更新贷款、城市更新基金、城中村改造专项借款、开发贷、项目贷、经营贷、专项债、国债、政策性开发性金融工具、产业基金等各种渠道资金，提升项目融资落地性。![]()
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