商业模式|土地开发捆绑EPC项目的十种投融资模式（二）：债权勾地+EPC
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财经
2024-06-06 21:56
浙江
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商业的本质是交换，如何通过交易结构设计最大化释放各类资源潜在价值，使参与各方获得诉求满足，是商业模式成功落地的关键。城市建设项目中，土地、工程、资金、产业是重要生产资料（资源），政府、平台公司、地产商、总包商、产业商、金融机构是核心参与主体，如何合理利用生产要素，通过组合、优化、创新生产关系，提升新质生产力，值得相关从业人员研究探讨。本文根据作者实践经验和相关落地案例，梳理出土地开发与工程总承包项目捆绑实施的十种投融资模式，今天分享第二种。1.产生背景。由于房地产市场持续下行、地方财政收入增速放缓、平台公司融资监管受限，依赖土地出让收入还款的片区综合开发项目、依赖中长期财政支出的传统PPP项目、依赖地方借新还旧的延期付款类EPC+F项目纷纷陷入政府违约困境，如何拓宽筹资渠道、加速化解债务成为地方工作重中之重。以建筑央国企为代表的EPC总承包商在深度参与地方基础设施建设投资过程中积累大量应收账款，成为地方政府重要债权人。如何盘活地方优质资源、资产，化解因基建投资产生的债权债务，成为摆在地方政府和EPC总承包商面前的共同课题。2.基本概念。为化解地方政府对EPC总承包商的存续债务，EPC总承包商联合房地产开发企业摘取地方高净值优质地块，土地出让收入按规定纳入地方财政后，地方政府以合规形式偿付EPC总承包商债务资金。EPC总承包商债权一般源自存量基础设施建设项目的应付未付工程款、投资款，摘地条件、价格、方案由EPC总承包商、房开企业与地方政府协商确定。3.模式优缺点。模式优点是交易结构简单，运用方式灵活，高度匹配目前地方政府迫切创收化债的需求，能够有效盘活地方优质存量资产，丰富偿债资金来源，加速化解地方债务；对于EPC总承包商，通过联合房开企业低价拿地，既可借助土地出让金快速回收应收账款，又可依托债权分享房开企业二级开发利润，加速权益变现；对于房开企业而言，本模式亦是一种行之有效的低价勾地策略。模式缺点是对区域房地产市场环境要求较高，且区域内需有一定规模待开发高净值地块，应用场景较为受限。4.合规性分析。政策支持地方盘活优质存量资产，支持地方结合实际制定一揽子化债方案。本模式需重点关注土地交易环节和偿债资金来源的合法合规性，土地交易应严格按照公开招拍挂流程实施，土地出让金严格遵循收支两条线使用，项目合规性文件中应避免出现土地出让与政府偿债直接关联的情况，合理设置土地出让条件和资金使用路径，注重程序合规。5.适用领域。主要用于城市核心地段具有较高投资价值的优质地块开发项目，类型以住宅地块为主，亦可用于成熟CBD区域的优质商业地块和产业集聚区的优质产业地块。地方政府应对EPC总承包商有急需化解的债权债务关系。6.运作方式。地方政府明确化债小组牵头部门，统筹财政、自然资源、工程主管、平台公司等部门参与地方化债工作；EPC总承包商、房地产开发企业结合地方收储计划及供地计划选定辖区内优质目标地块，自然资源部门收储后按照约定条件供地，房地产开发企业独资或与EPC总承包商合资成立项目公司摘地，并进行二级开发，所缴纳土地出让金按规定程序由财政部门收取后，以合法合规形式统筹运用于偿还EPC总承包商应付未付工程款和投资款。其中地方政府主要负责各部门统筹协调及政策支持，房地产开发企业负责土地操盘开发，EPC总承包商负责工程建设施工。7.资金来源。土地开发资本金来源于股东自有资金，债务性资金来源于银行开发贷、股东借款；政府偿债资金形式上来源于财政资金中的专项资金，本质上来源于目标地块的土地出让收入地方留存部分。8.可融资性分析。采用勾地方式获取的地块通常具备较高开发价值，融资方式以银行开发贷为主，必要时也可引入合作开发商提供股东借款进行融资补充。9.回报机制。地方政府通过出让土地获取土地出让收入；房地产开发企业收益来源为二级开发利润；EPC总承包商主要获取工程利润，同时可参股项目公司分享二级开发收益。10.运作要点及建议。一是依托债权获取的目标地块应区位优越、价格优惠、去化周期短，具有较高投资价值，合作房企开发意愿强烈；二是土地出让采用带方案或带条件挂牌，可合理设置配建基础设施要求，实现定向出让；三是地方出台相关支持政策，明确化债资金来源和使用办法，确保土地出让收入收归财政后可通过合规途径用于相关债务性支出。![]()
