商业模式|土地开发捆绑EPC项目的十种投融资模式（三）：土地开发+EPC+产业导入
文摘
财经
2024-06-07 18:27
浙江
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商业的本质是交换，如何通过交易结构设计最大化释放各类资源潜在价值，使参与各方获得诉求满足，是商业模式成功落地的关键。城市建设项目中，土地、工程、资金、产业是重要生产资料（资源），政府、平台公司、地产商、总包商、产业商、金融机构是核心参与主体，如何合理利用生产要素，通过组合、优化、创新生产关系，提升新质生产力，值得相关从业人员研究探讨。本文根据作者实践经验和相关落地案例，梳理出土地开发与工程总承包项目捆绑实施的十种投融资模式，今天分享第三种。1.产生背景。政策支持地方培育战略性新兴产业、未来产业，鼓励制造业、服务业高质量发展，提倡金融服务实体经济。地方政府基于发展社会经济、促进人口就业、调整产业结构、提升城市能级所需，对招商引资、产业导入的诉求极为强烈和迫切。部分央国企和股份制房地产开发企业、建筑企业在行业内具有核心竞争优势，能够充分发挥产业链主带动作用，引导上下游各资源要素聚集，支撑产业链关联单位精准投资，为地方导入相关产业。地方政府根据招商引资普惠政策、特殊政策，可给予房地产开发企业和建筑企业土地、税收、人才等优惠政策支持。2.基本概念。房地产开发企业、EPC总承包商基于获取土地和工程项目需求，以合作共赢为原则，充分调动行业关联资源为地方政府导入相关产业，协助地方产业发展，地方政府根据招商引资及相关产业政策，为房地产开发企业、EPC总承包商提供价格优惠的具有较高开发价值的优质地块进行合作。实践中，产业导入的落地形式多样，包括引入新产业落户、扶持本土产业发展、资本赋能地方招商等。为满足产业单位市场培育期内的投入产出平衡，房地产开发企业、EPC总承包商通常以利润共享的形式对产业单位进行开发利润反哺、施工利润反哺。3.模式优缺点。模式优点是交易结构清晰，应用范围广泛，激励相容效果显著，可操作性和落地性较强。对于地方政府，依托房地产开发企业、EPC总承包商产业链优势及企业资源，可拓宽招商引资和产业导入渠道，加速地方产业集聚，丰富产值税收来源，促进地方经济发展；对于房地产开发企业、EPC总承包商，依托与产业链上下游单位合作，可低价获取优质目标地块和工程项目，优化经营布局，抢占市场份额；对于产业单位，依托房地产开发企业、EPC总承包商资源支持和利润反哺，可降低前期产业投资风险，加速产业培育壮大。4.合规性分析。国家支持地方因地制宜制定政策，培育壮大产业集群；支持地方结合实际创新举措，稳固强化优势产业。本模式底层商业逻辑是政府依托地方资源等价值交换产业发展服务，符合地方实际发展需求和产业政策导向，但需注重土地交易环节的合规性条件设置，地方可制定产业用地、产业发展政策予以支持。5.适用领域。主要用于城市产业集聚区的优质商住地块、产业地块开发项目，以及涵盖基础设施建设、公共服务设施建设的片区综合开发项目；亦可用于传统地产行业的文旅勾地、康养勾地、主题IP勾地等产业勾地型项目。6.运作方式。根据地方政府产业招商支持政策，房地产开发企业、EPC总承包商依托自身全产业链优势，引入上下游合作产业商在地方投资运营相关产业，产值税收留存当地。地方政府基于房地产开发企业、EPC总承包商提供的产业发展服务，安排自然资源部门以协商一致的条件、价格、方式挂牌高净值优质开发地块，房地产开发企业独资或与EPC总承包商、平台公司合资成立项目公司摘地后，项目公司负责目标地块的投资开发、建设管理、销售运营。实施过程中，地方政府负责提供政策支持，房地产开发企业负责土地开发操盘，EPC总承包商负责商住物业及产业项目建设施工。土地开发、工程施工产生的超额利润，由房地产开发企业、EPC总承包商全部反哺给合作产业单位，用于支持产业项目经营。7.资金来源。土地开发项目资本金来源于股东自有资金、销售再投入资金，债务性资金来源于开发贷、股东借款等；产业项目资本金来源于产业方自有资金投入、房开企业利润反哺、EPC总承包商施工利润反哺、产业奖补资金，债务性资金来源于项目贷、经营贷等。8.可融资性分析。可融资性较高，土地开发部分主要融资来源为银行的开发贷、股东借款；产业部分主要融资来源为银行项目贷、经营贷。9.回报机制。房地产开发企业通过物业开发销售获取开发利润；EPC总承包商通过工程施工获取工程利润；产业方通过产业经营和利润反哺获取产业利润；地方政府获取产业发展带来的产值税收回报。10.运作要点及建议。一是项目区位要选择产业基础稳固、集聚效应明显、产业政策完善的区域，地方应具备产业导入条件；二是社会主体要选择整体实力强劲、核心竞争力突出、具有产业链主优势的大型综合企业，参与主体应具备产业综合开发经验；三是土地开发溢价要与产业投资强度相匹配，考核指标应据实设定，避免投资行为脱实向需。![]()
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