![]()
工程利润在反哺投资运营成本、推动项目落地方面发挥着越来越重要的作用。今天给大家分享一个近期落地的园区更新案例，平台公司通过发包自主开发项目和公益性代建项目的现汇工程，吸引工程总承包商提供投资资金支持、完成招商去化。1.项目名称：鹿城工业园区有机更新（一期）合作开发项目3.建设内容：项目总用地面积604945平方米，折合约907亩。总建筑面积930300平方米，建设内容包括公共服务中心、文体中心、商务总部、商务办公组群、学校、市政道路等创业与生活设施。4.项目规模：总投资1143326万元，其中工程费用671097万元。包括平台公司自行开发的经营性项目投资833879万元，其中工程费用591459万元；公益性代建项目投资309447万元，其中工程费用79638万元。5.合作期限：整体合作期15年，其中建设期6年，可根据实际情况调整。合作范围包括三部分，第一部分为平台公司自行开发的经营性项目的施工建设及招商运营；第二部分为公益性代建项目的施工建设；第三部分为其他经营性项目的投资合作。
采用投资合作+招商运营+施工总承包模式实施。业主单位负责项目立项及前期运作推进，项目获批后，业主单位通过公开招标方式选定平台公司作为项目开发运营主体及代建主体，负责经营性项目的开发运营和公益性项目的代建。平台公司根据开发建设需要，通过公开招标方式一次性选定社会投资人及工程总承包商作为项目合作方，社会投资人负责代建项目的施工建设和经营性项目的施工建设、招商运营，同时根据工程规模为平台公司提供一定金额的投资款支持。平台公司和社会投资人共同出资成立项目公司作为资金通道，社会投资人通过项目公司向平台公司或其他实施主体提供投资款，定向用于其他经营性项目。
平台公司自行开发的经营性项目资金由平台公司通过自有资金、项目融资等方式自行筹措；公益性代建项目资金来源于财政资金。
1.投资方向：社会投资人提供的投资款定向用于鹿城西部生态新城科技产城融合项目（一期）、保障性租赁住房项目、中心城区绿色停车产业项目、筹集安置房项目等其他经营性项目，不用于本项目。2.投资金额：投资款总额按照本项目总工程费用的20%比例设置，即134219万元。如项目建设内容发生变化，投资款金额按比例进行调整。3.投资节奏：项目公司成立后支付投资款总额40%，签约合同价达到20亿元后支付投资款总额30%，签约合同价达到40亿元后支付剩余投资款。4.投资期限：每笔投资款使用锁定期3年，到期后平台公司一次性归还。5.投资路径：投资款由社会投资人直接向项目公司支付，再由项目公司向平台公司或其指定机构支付，投资款的返还路径按上述交易路径原路返还。投资回报来源为经营性项目的经营收入，由平台公司或其指定机构通过项目公司向社会投资人支付。6.投资保障：社会投资人支付到项目公司的投资款，由社会投资人自行解决；项目公司支付到具体项目的投资款，由平台公司或平台公司指定的第三方AA+国有企业提供担保。项目公司不以本项目对外融资，不占用平台公司授信。1.运营规模：社会投资人承担的运营范围包括孵化器B-21、B-22两个商办地块，地上总建筑面积224742平方米。3.运营托底：社会投资人对运营地块100%托底，运营托底物业租金由社会投资人向平台公司支付，每半年支付一次，租金水平由第三方评估确定，平台公司根据实际情况给予适当优惠。1.平台公司：通过经营性资产的销售、出租、经营等取得经营性收入；通过项目代建获取代建费收入。
2.社会投资人：通过投资合作获取投资回报；通过招商运营获取运营收入；通过工程施工获取施工利润。1.中标单位：中国建筑第八工程局有限公司、中国金谷国际信托有限责任公司、浙江科技发展投资有限公司。2.中标条件：建筑工程下浮率13%；市政、绿化工程下浮率13%；年财务成本系数3.51%。1.核心亮点。本项目的交易结构本质是一种基于市场化原则和双方合作需求的商业价值交换，即社会投资人通过提供投资资金、招商运营服务而获取工程总承包项目，平台公司通过提供工程项目而获取投资资金、招商运营支持。投融资模式方面，合作双方成立项目公司作为资金通道，由社会投资人通过项目公司向平台公司提供投资资金，解决平台公司直接融资受限、非标融资成本偏高等难题，平台公司通过社会投资人投资资金带动其他项目实施。投产平衡方面，采用投资+运营+现汇一体化实施的方式，锁定投资金额、招商运营与现汇工程的关联比例，根据工程利润产出水平确定反哺投资运营成本的规模，保障项目整体投入产出平衡。2.应用建议。在城市更新或其他城市综合开发项目推进过程中，对于融资困难或存在资金缺口的投资项目，实施主体可采用现汇项目联动投资的模式，充分发挥已落实资金来源的工程总承包项目带动作用，包括财政资金项目、专项债项目、自主开发项目、投资代建项目等，引入社会投资人参与投资项目合作，提供投资资金支持。运作方式上，可采用项目公司、有限合伙企业等作为投融资载体，方便资金流入转出；项目平衡方面，可通过锁定现汇项目与投资资金比例，满足项目投建比要求，保障整体经济可行性。![]()
