片区开发案例|什么样的片区开发项目更容易落地？
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财经
2024-07-23 21:55
浙江
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包含安置房建设的片区开发项目落地性更高。今天给大家分享一个近期落地的片区开发案例，项目内容包括一级开发和安置房建设，主要依靠土地出让收入和安置房销售收入平衡。1.项目名称：杭州市临平新城融沪现代社区综合开发项目3.建设内容：合作范围1.1平方公里，其中经营性用地492亩，涵盖住宅用地324亩，商业用地123亩，商住用地45亩，建设内容包括土地开发整理、安置保障房建设、生态环境治理、市政基础设施建设、公共服务设施建设等。4.项目规模：总投资约415325万元，其中工程建设投资325325万元，前期费用90000万元。5.合作期限：整体合作期10年，其中建设期5年，运营期5年。包括项目规划设计、投融资、建设、城市运营及产业导入等。采用城市合伙人模式实施。地方政府授权平台公司作为项目实施主体，平台公司通过公开招标方式选定社会投资人作为城市合伙人及工程总承包商，社会投资人与平台公司共同出资成立项目公司，项目公司具体负责项目规划设计、土地开发整理、投融资、建设、运营及产业导入。社会投资人积极参与土地竞拍，但不承担兜底拿地义务，如完成产业导入任务，可获得对应奖励资金。项目资本金比例符合国家规定。项目公司注册资本10000万元，其中平台公司持股10%，社会投资人持股90%。资本金以外的债务性资金由项目公司作为融资主体筹集，综合采用项目贷款、应收账款抵押、工程保理等方式进行融资。1.回报方式：采用项目支出+城市经营费用+奖励资金的回报方式。其中项目支出包括工程建设投资和前期费用；城市经营费用为项目公司通过土地整理、基础设施建设、环境打造、资源整合、统筹策划等提升区域价值而获得的费用，按照占用资金成本的年化6%计算收益；奖励资金为完成产值及税收留存当地而获得的奖励，上限值为项目总支出的1%。2.回报来源：包括投资运营服务结算收入（土地出让金返还、投资运营服务费）、新增税费留存收入、项目经营性收入等。若平台公司未足额及时支付合作费用，则对应付未付金额进行罚息；若合作范围内项目用地开发整理业务收入、安置房销售收入、资产运营收入、新增税费收入、专项资金收入等不足以支付合作费用，则平台公司以自有资金补足。当发生项目投资峰值达到17亿、合作费用支付超期九个月、连续两次未如约支付合作费用等情形，项目公司有权暂停投入或暂停后续项目建设。社会投资人有权根据实际情况终止合同，并按合作协议约定进行提前终止后的相关费用结算。1.中标单位：中交城市投资控股有限公司、中交城投建设有限公司、中交资本控股有限公司、中交第三公路工程局有限公司、中交三公局华东建设工程有限公司、中交第一公路勘察设计研究院有限公司、建学建筑与工程设计所有限公司。2.中标条件：建筑安装工程费下浮率9%；设计费下浮率35%；城市经营费用系数6%；投资峰值17.10亿元。一是模式设计方面，项目采用城市合伙人模式，相较传统ABO、投资人+EPC等模式，社会投资人合作范围更广、参与内容更实、运作程度更深，基本实现从项目前端咨询策划、规划设计，到中端投融资、开发建设，再到后端产业导入、城市运营全生命周期、全流程覆盖，有利于平台公司与社会投资人深层次形成利益共同体，充分实现目标一致性，通过利益共享、风险共担，最大化挖掘项目经济性，最大化规避实施风险。二是内容策划方面，项目将安置房建设纳入合作范畴，且投资建设规模约占总投资一半比例，极大提升项目可融资性、回款来源确定性及投资工程撬动性，对于吸引社会资本参与和推动项目落地均起到良好促进作用。安置房建设以外，其他项目内容以土地一级开发为主，土地整理、市政基础设施建设、公共服务设施建设彼此关联，未强制捆绑大量无关子项，符合地方土地储备要求，可获取当地做地政策支持，保障土地储备资金定向合规用于项目。三是融资模式方面，项目引入投资峰值控制机制，通过社会投资人自有资金滚动投入的方式，解决项目中不可融资部分，同时设置刹车、熔断机制，保障社会投资人自有资金安全，提升社会投资人投资积极性。安置房、管网等具备融资条件的子项，则综合采用项目贷款、工程保理、供应链融资等方式，保障项目融资及时到位。四是平衡机制方面，项目核心收入来源为安置房销售收入、土地出让金返还收入，此外包括资产运营收入、新增税费收入、专项资金收入等，土地出让金以外其他收入在总收入中占有较大比例，有效降低项目回报来源对土地出让金的过度依赖，在房地产市场下行情形下，项目整体抗风险能力进一步提升。片区开发项目在进行交易结构设计时，可按照激励相容原则，通过专业分工、多方联合等方式，实现平台公司和社会投资人的利益共享、风险共担。平台公司不应作出超出自身能力的支付承诺，社会投资人不应承担超出自身能力的产业招商、土地兜底责任。在进行开发内容策划时，可将安置房建设与土地一级开发打包一体化实施，既提升项目实物工程量，又增加项目融资落地性，同时降低对土地出让收入的过度依赖，丰富项目收入来源。鉴于安置房建设与城市更新、城中村改造、保障性住房建设的天然联系，可抢抓政策窗口期红利，加强关联项目的策划包装，获取对应政策支持及金融支持。在设计融资方案时，可在项目前期阶段专门开展针对社会投资人和金融机构的市场测试，通过融资先行方式，提升引入社会资本和金融机构资金的可行性。项目平衡方面，尽量策划纳入经营性项目，同时结合财政资金、专项债、国债、专项资金项目实施，实现整体资金平衡综合化、多元化，改变过度依赖土地出让金情形。![]()
