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安置房建设是推进城中村改造、实施城市更新行动的重要组成部分。今天给大家分享一个近期落地的安置房建设案例，项目采用带方案挂牌的形式出让土地，平台公司按约定价格回购开发物业，并附加引入外资条件。3.建设内容：项目建设用地面积52400.36平方米，土地类型包括城镇住宅、商业、教育用地，地块容积率不高于3.1，计容总建筑面积不高于162517平方米，其中商业面积约11000平方米，幼儿园面积约5328平方米，住宅建筑面积约146189平方米。4.项目规模：土地出让起始价130709.24万元，竞地价增价幅度200万元，竞买保证金26142万元。5.合作期限：签订土地出让合同后，3个月内开工建设，12个月内完成全部地下室顶板浇筑，22个月内完成主体结顶，33个月内完成竣工验收及交付，交付6个月内完成不动产权证办理。包括项目方案设计、投融资、开发建设、物业交付及外资引入等。
采用“限房价、竞地价+平台公司回购+引入外资”模式实施，地方政府根据发展规划及征拆情况选定用于居民安置的适宜地块，土储机构收储目标地块后，交由自然资源主管部门进行公开挂牌出让，挂牌出让按照价高者得原则确定土地竞得人，土地竞得人与自然资源主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，与负责回购的平台公司签订《房屋采购合同》，与负责建设管理的平台公司签订《项目建设管理合同》。土地成交6个月内，土地竞得人在当地成立项目公司，由项目公司作为项目投资开发建设主体，具体负责项目实施。土地竞得人需在约定期限内分批引入符合条件的外资，以满足当地外资引入指标要求。挂牌条件中，地块明确采用带概念建筑方案出让。
项目资金全部由土地竞得人筹措，包括项目资本金及融资资金。土地出让价款分两期缴纳，其中一个月内缴纳地价款总额的50%（一期），6个月内缴纳剩余部分（二期）。项目公司注册资本金12000万元，由土地竞得人全资控股。
建安成本不低于4900元/平方米；建安费用下浮率13%。
2.回购价格：总价251022.4万元，按照地上计容面积乘以单价16000元/平方米结算。3.款项支付：按照形象进度节点支付。主体结构正负零30日内支付20%，主体结构封顶30日内支付至40%，竣工备案且移交30日内支付至70%，产权证办理完毕30日内支付至100%。土地竞得人需在约定时间内完成引进外资指标，共计4000万美元。土地成交2个月内向当地引进外资1500万美元；第二年新引进外资1500万美元；第三年新引进外资1000万美元。
投资开发主体通过平台公司回购开发物业获取回报。
回购主体与土地竞得人签订《房屋采购合同》，如发生延期支付合同款，按年化4.75%利率支付违约金；逾期支付6个月以上，项目公司有权停止施工；逾期支付9个月以上，项目公司有权解除合同，并处置在建项目用于收回投资。
1.中标单位：中建国际投资（杭州）有限公司、中建國際投資集團有限公司。2.中标条件：土地成交价130709.24万元，折合成交楼面价约8042元/平方米。第一，采用锁定回购房价、充分竞争地价的方式，政府方可以通过市场化竞争实现建设成本的最大化节约；第二，采用市场开发、政府采购的形式，政府方可以降低土地一级开发阶段的建设投入，平滑财政支出，缓解资金压力；第三，依托社会资本的资金投入和专业技术，可加快安置房建设进度，尽快完成动迁居民回迁安置，提高社会稳定性和公众满意度；第四，安置房建设与招商引资关联实施，可充分发挥社会资本方资源优势和投建营一体化能力，通过开发建设利润反哺招商引资成本，助力地方完成招商引资任务；第五，通过平台公司回购全部开发物业，可大幅降低物业开发销售的市场风险，提升项目去化保障，增加对开发商的吸引力。
对于平台公司回购，应重点关注项目合规操作路径，避免产生隐债风险。一是资金来源方面，如项目资金来源于财政资金，则应纳入中期财政规划和财政预算，期限不超过3年；如项目资金来源于专项债、国债资金，则应保障举债额度在法定债务限额内，且不涉及违规担保；如项目资金来源于市场化筹集，例如居民货币化安置后的团购资金，则平台公司应保障开发销售收入可覆盖全部开发成本，项目能够自负盈亏、自我平衡。二是资金支付方面，平台公司在支付采购安置房款项时，需按照合同约定及时、足额支付采购款项，避免形成延期支付，尤其是跨年度的滞后支付，保障项目合规性。对于地方招商引资，应重点关注商务条件和经济平衡问题，避免发生合作僵局及项目违约。一是在招商条件或资本引入条件设置上，应充分结合当地实际需求及社会资本资源能力，不宜过度转移应由地方负责的招商引资责任，不应设置显著超出当地招商引资水平及社会资本招商引资能力的实施条件，可通过市场测试或提前商洽等形式，合理设置招商引资合作方案；二是在整体经济平衡和资金反哺路径上，社会资本方可采用集团公司内部拉通算大账的形式，通过开发建设利润反哺招商引资成本，依据招商引资成本同步谈判开发建设环节的土地价款、建安下浮率、回购价格等商务条件，统筹保障经济平衡。![]()
