商业模式|土地开发捆绑EPC项目的十种投融资模式（五）：土地开发+EPC+现汇补偿
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财经
2024-06-11 19:15
浙江
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商业的本质是交换，如何通过交易结构设计最大化释放各类资源潜在价值，使参与各方获得诉求满足，是商业模式成功落地的关键。城市建设项目中，土地、工程、资金、产业是重要生产资料（资源），政府、平台公司、地产商、总包商、产业商、金融机构是核心参与主体，如何合理利用生产要素，通过组合、优化、创新生产关系，提升新质生产力，值得相关从业人员研究探讨。本文根据作者实践经验和相关落地案例，梳理出土地开发与工程总承包项目捆绑实施的十种投融资模式，今天分享第五种。1.产生背景。在一二线城市远城郊区及三四线城市，地方政府有通过土地出让补充财政资金的强烈诉求，但政府所辖区域内土地价值往往不高，开发后面临不确定性较大，有盈利不及预期风险；另一方面，根据政府年度工作部署及重大项目投资计划，地方通常会新建续建一批财政资金、专项债、国债资金支持的基础设施项目，这类项目以现汇形式结算，资金保障程度较高。为顺利完成区域土地去化任务，实现土地开发、基建公服、产业发展项目统筹推进，地方在招投标现汇项目时，开始附加托底拿地的条件。2.基本概念。为满足地方托底拿地诉求，成功获取基建公服设施项目，EPC总承包商联合房地产开发企业参与土地开发及工程项目实施，其中房地产开发企业负责摘取区域目标地块，并进行二级开发；EPC总承包商负责参与工程项目竞标，并进行工程施工；房地产开发企业二级开发利润不足部分，由EPC总承包商通过工程利润反哺。3.模式优缺点。模式优点是交易结构清晰，运作方式成熟，应用场景广泛。对于地方政府，依托土地开发、基建公服设施一体化实施，可有效发挥工程项目的带动作用，盘活存量土地资源，加快土地库存去化，实现财政资金补充和维持区域房地产市场平稳；对于EPC总承包商，依托工程利润让渡和资源整合，可有效提升现汇项目市场竞争力，提前锁定大规模基建公服项目，降低投资依赖，优化业务结构；对于房地产开发企业，依托EPC总承包商工程利润反哺，可有效降低投资风险，转型业务发展模式，促进企业可持续稳健经营。模式缺点是土地发开收益一般需要较大规模体量现汇项目施工利润平衡，如何实现现汇项目的定向发包是重难点，需要提前做好招标策划。4.合规性分析。政策支持地方维护区域房地产市场平稳，支持综合施策满足居民刚性和改善性住房需求。本模式遵循整体策划、关联运作、分类实施的操作思路，合规的关键在于土地开发和现汇项目如何实现有效关联，实践中土地招拍挂、工程招投标应各自履行竞争性程序，关联形式遵循市场化原则，合作各方共担无法关联的市场风险。5.适用领域。主要用于城市区位不佳、经济价值不高，但具备市场需求和去化空间的商住地块、产业地块开发项目，地方政府需同时储备有大量待建基础设施、公共服务设施类现汇项目。6.运作方式。EPC总承包商与地方政府就基建公服建设、房地产开发进行一揽子谈判，通过战略协议、框架协议的形式明确双方合作范围及合作方式，双方条件达成一致后，地方政府安排相关部门通过依法合规方式将财政资金项目、专项债项目、国债项目交由EPC总承包商承揽实施，与此同时，EPC总承包商按照约定条件、价格、方式联合房地产开发企业或平台公司参与政府指定地块竞拍，摘地后进行二级开发。其中房地产开发企业负责二级开发操盘，EPC总承包商负责项目工程施工，实践中，托底拿地的开发利润通常无法满足房地产开发企业的投资收益指标要求，EPC总承包商需通过投资顾问、分包让利等形式将工程利润合规让渡至房地产开发企业。7.资金来源。基建公服项目资金来源于财政资金、专项债、国债等；二级开发项目资本金来源于股东投入的自有资金、施工利润回流资金，债务性资金来源于开发贷、股东借款等。8.可融资性分析。项目融资主要集中于土地开发部分，融资来源以银行开发贷为主，开发贷额度不足部分，采用股东借款、施工利润回流资金进行补充。9.回报机制。EPC总承包商通过现汇项目施工获取工程利润；房地产开发企业通过开发物业销售和施工利润反哺获取二级开发综合收益。10.运作要点及建议。一是做好市场调研，确保商住地块有一定去化空间，尽量贴合城市更新、城中村改造、保障性住房等政策实施；二是做好经济测算，确保匹配的现汇项目超额施工利润能够覆盖二级开发利润缺口，现汇项目可优选新能源、生态环保、水务水利等短周期、高利润类项目；三是优化开发时序，合理搭配工程施工与地块开发节奏，尽量利用施工利润回流资金实现滚动开发，降低二级投资资金峰值。![]()
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