越来越多的平台公司采用代建开发模式盘活存量土地资产。今天给大家分享一个近期落地的代建开发案例,项目采用全过程代建开发模式实施,平台公司在摘地后引入知名房企进行代建、代管、代销,提升项目品质,保障销售去化。1.项目名称:台州市路桥区路桥街道泰隆街以东、墨池路以南地块3.建设内容:项目用地面积121448平方米,其中建设用地面积103692平方米,约156亩。建设内容包括住宅、服务设施用房、商业用房及相关配套设施。容积率1-1.2,地上计容建筑面积不低于124430平方米,其中住宅和服务设施用房建筑面积不低于115000平方米,商业建筑面积不低于9430平方米。4.项目规模:工程投资约1171626229元,其中建安工程费约1013411599元。5.合作期限:代建总服务期60个月,其中建设服务期35个月。包括前期手续办理,设计实施及管理,工程实施及管理,工程设备、材料采购及管理,组织竣工验收及专项工程报验等;商品房及车位销售、管理及产权证办理、移交。
采用全过程代建开发模式实施。平台公司合法合规获取土地使用权后,通过公开招标方式选定全过程代建开发单位,全过程代建开发单位依托房地产开发经验及项目管理、人员组织、技术输出、品牌使用等方式,为平台公司提供全过程代建开发服务,平台公司负责落实项目建设资金,并对项目质量、安全、进度及投资控制进行监管,全过程代建单位负责项目的代建、代管、代销以及品牌使用,保障物业开发的顺利实施。根据当地政策规定,全过程代建开发单位可以是具有一级房地产开发资质的房地产开发企业,也可以是房地产开发企业与设计单位、施工单位组成的联合体。
平台公司负责项目建设资金落实,包括项目资本金及融资资金,其中自有资金占比30%,银行贷款资金占比70%。招标前,平台公司已完成土地获取工作,土地款项约6.8亿元,不纳入本项目合作范围。
工程建安部分,平台公司按照中标合同价5%支付预付款,月进度付款比例80%,竣工验收合格支付至87.5%,竣工结算完成支付至98.5%,保质期满支付至100%。代建代销管理费等其他部分,双方按照合同约定分节点进行支付。
平台公司回购商业建筑面积8000平方米,其中城东菜市场4000平方米,其他商业4000平方米,回购单价为1万元/平方米。按商业比例配置的停车位无偿移交。
平台公司通过住宅、车位等可售物业销售获取回报,估算销售额207867.45万元,可以收回土地成本及全过程开发代建成本。
全过程代建开发单位通过项目结算获取回报,代建项目最终结算价=代建道路工程、代建代征绿化工程和环境整治工程总费用+大市政配套费用结算价+代销管理费结算价+代建道路工程、代建代征绿化工程、环境整治工程、大市政配套项目的代建管理费及建设工程其他费用结算价+排屋部分其余代建项目的最终结算价+非排屋部分其余代建项目的最终结算价。
1.中标单位:绿城房地产建设管理集团有限公司、天颂建设集团有限公司、浙江联建工程设计有限公司。1.核心亮点。一是地方出台政策文件,明确支持地方国有企业采用全过程代建开发模式实施项目,有利于地方国企引入外部合作单位,共同盘活存量土地资源,稳定区域房地产市场环境;二是通过知名房企提供代建、代销、代管及品牌服务,有利于提升项目建设品质,满足公众住房需求,同时提高产品溢价能力和去化能力,加速开发进度;三是采用实力地方国企拿地、知名房企代建开发的方式,有利于平台公司依托当地资源向市场化方向转型、房开企业依托专业化能力向轻资产方向转型,符合各参与主体在新形势下的不同发展诉求。2.应用建议。对于地方平台公司持有的存量土地资产,如经评估具备一定开发价值,可采用全过程代建开发的方式最大化资产价值,提升项目资产溢价和资产去化能力,提高项目开发成功率。对于地方规划的保障性住房或安置房等民生工程,亦可采用全过程代建开发的方式提高项目开发品质,满足人民群众对住房品质的要求,提高社会公众满意度。实践中,地方可出台项目代建开发相关政策指引,明确建设标准、开发周期、资金筹措、经济指标、代建费用等核心条件,规范引导地方国企实施代建开发项目,加速盘活存量土地资产。同时,鼓励地方国企基于市场化原则,通过投融资模式创新,灵活采用形象进度付款、融资代建、合作开发等方式推进项目实施。