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大型综合开发项目的重心已经从住宅开发转向产业开发。今天给大家分享一个近期落地的城市综合开发案例，项目以建设产业载体和产业基础设施为主，通过产业经营性收入实现平衡。1.项目名称：重庆枢纽港产业园先进机电装备和物流产业园项目3.建设内容：项目占地面积13.5平方公里，建设内容包括场地平整、产业载体及配套建筑、产业基础设施、智慧园区等。其中场地平整内容为土地平整、挖填土等；产业载体及配套建筑总建筑面积291.73万平方米，包括标准厂房104.51万平方米，定制厂房39.70万平方米，仓储物流中心40.00万平方米，商务研发办公29.95万平方米，综合服务中心、专家公寓、人工智能创新中心、大数据中心及配套辅助77.57万平方米；产业基础设施内容为产业环境提升等基础配套设施；智慧园区内容为园区智能化、智慧大脑大数据中心（3000个机柜）、工业互联网等信息化系统等。4.项目规模：总投资300.33亿元，其中工程费用226.50亿元，工程建设其他费49.54亿元(含建设用地费26.75亿元)，预备费7.47亿元，建设期利息16.82亿元。一期项目总投资约55.27亿元。5.合作期限：采用滚动开发方式分三期建设，各期按“N+5”年计算合作期。其中N为当期建设期，分别为3年、3年、4年；5年为当期项目股权退出期。包括项目投融资、建设、招商运营及产业导入等。
采用股权合作+EPC模式实施。平台公司作为实施单位，通过公开招标方式一次性选定社会投资人及工程总承包商，平台公司与社会投资人共同出资成立项目公司，项目公司作为投资开发主体，负责项目投资、建设、运营及产业导入。社会投资人中具有相应资质的单位承担项目EPC总承包任务。
项目资本金比例约占总投资20.92%，金额62.83亿元。一期项目公司注册资本3亿元，其中平台公司持股34%，社会投资人持股66%。平台公司以货币或经营性建设用地使用权作价出资，社会投资人以货币出资。
资本金以外的债务性资金由项目公司负责筹集，融资方式包括银行贷款、其他综合性融资等。项目公司可提供资产抵押、预期收益权质押等增信措施。平台公司协助项目公司融资，为项目公司对外融资提供保证担保或协调第三方企业提供保证担保。社会投资人在项目股权合作期内承担其股权比例对应的担保风险补偿金。
企业自筹。
1.产业投资：社会投资人承诺自身或关联企业在本项目建设用地范围内购地不少于150亩，直接用于投资建设装备成套项目，并提交相应保函予以保证。2.招商考核：平台公司对社会投资人承诺导入的核心产业主体建成投产、各年产值、入库税收以及各期自建产业载体出租率进行考核计分；对社会投资人引入的工业类项目的投资强度、产值强度、税收强度，以及引入的平台(服务)类项目的落地数量进行考核计分。平台公司根据招商评价考核得分情况确定社会投资人实际年化收益率。项目公司通过项目运营获取运营收入。社会投资人通过项目公司年度经营所余税后利润分配、股权转让等方式收回投资并获取投资回报。
平台公司为AA级主体信用评级，需另协调1家主体信用AA级企业为其对社会投资人承诺的相关支付责任提供支付担保。若平台公司未来主体信用评级提升为AA+，则取消支付担保。
1.中标单位：中冶赛迪工程技术股份有限公司、上海宝冶集团有限公司、中国一冶集团有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、中冶建工集团有限公司、中国建筑第六工程局有限公司、中航信托股份有限公司。2.中标条件：建安费下浮5.02%；勘察设计费下浮15.05%；综合年化收益率5.50%。项目业态方面，项目明确以产业为核心，用地类型主要为产业用地，建设内容主要为产业载体及配套设施，包括工业厂房、研发中心、大数据中心、物流仓储等。一方面可尽量摆脱传统片区开发对土地财政的强烈依赖，转变依靠住宅开发带动基础设施建设的传统路径，由土地综合开发转向产业综合开发；另一方面产业项目具有良好的经营属性和可持续产生现金流的能力，可依托国家及地方当前对重点产业发展的政策导向，获取财政、金融政策支持，提升项目可融资性和落地性。开发节奏方面，项目采用分期分批滚动开发的方式，既能快速启动项目实施，发挥先期项目的带动效应和示范效应，尽快形成实物工作量和满足形象进度要求，又能有效降低前期自有资金投入，畅通资金循环通道，控制整体资金投入峰值，降低投资风险。投资构成方面，征地拆迁等前期费用较低，建安工程费用占比达到75%以上，在工程投资带动比方面对社会投资人吸引力较高，同时由于一级开发部分占比不大，有利于项目通过经营性收入实现投入产出平衡。合作模式方面，采用基于市场化原则的股权合作模式，合作内容以产业项目、商业项目、经营性项目为主，无收益的公益性项目占比不高，社会投资人主要提供阶段性资金支持和招商引资服务，项目核心收入来源为厂房、商业、办公及其他经营性物业租售收入，不与土地出让收入等财政资金直接关联，尽可能规避新增地方隐性债务风险。保障措施方面，平台公司作为实施单位，负责协调满足要求的主体信用评级单位提供支付担保，有利于引入信托等非标资金进一步保障融资需求。项目谋划方向上，可根据国家政策导向及地方实际需求，重点策划以产业为核心的综合开发项目，通过结合地方城市规划和产业规划，着力打造经营属性强、发展潜力大、市场空间足、能产生持续现金流的产业载体，围绕产业开发带动基础设施建设，提升项目整体合规性、平衡性、落地性。项目开发方式上，可采用滚动开发模式，充分发挥资金的杠杆作用，合理利用经营性收入再投入、工程利润反哺等方式，丰富资金来源渠道，保障项目资金充足。合作主体选择上，可依托前期市场测试和资源整合，综合选择央国企、产业单位、金融机构共同参与项目实施，通过建立利益共享机制和风险分担机制，加速项目落地。
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