片区开发案例|新形势下如何实施片区开发项目？
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财经
2024-07-17 23:39
浙江
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传统片区开发项目的投资逻辑正在发生改变。今天给大家分享一个近期落地的片区开发案例，项目由工业地块和科研地块组成，依靠经营性收入实现自平衡，社会投资人需提供资金支持和完成招商去化任务。1.项目名称：厦门科学城莲河片区及九溪口配套设施项目3.建设内容：主要由科技基础设施及相关配套项目构成，其中科技基础设施用地面积671.36亩，总建筑面积121.44万平方米，包括研发楼、孵化器、科研实验室、研发中试生产线厂房、科学装置及科学设施用房、产业配套设施等。4.项目规模：总投资约810217.53万元，其中建安费约592645.17亿元。5.合作期限：整体合作期13年，双方可提前终止合作或到期后展期，合作期最长不超过政府授权平台公司的经营期限或片区用地规定的使用权期限。包括项目的股权投资、EPC及产业导入。其中产业导入内容为社会投资人引入符合要求的产业企业入驻片区，完成片区内工业厂房和科研办公楼招商去化目标。采用股权合作+EPC+产业导入模式实施。地方政府授权平台公司作为项目实施主体，平台公司通过公开招标方式选定社会投资人作为股权合作方，社会投资人以增资扩股形式入股项目公司，平台公司和社会投资人按照协议约定共同持股项目公司，项目公司负责项目投资、建设、运营及产业导入。项目资本金比例为总投资30%。社会投资人增资前，项目公司注册资本22400万元，由平台公司全资控股；社会投资人增资后，项目公司注册资本32000万元，平台公司持股70%，社会投资人持股30%。平台公司以合法取得的土地使用权评估作价出资或以货币形式出资，社会投资人以货币形式出资。资本金以外的债务性资金由项目公司作为融资主体以银行贷款及其他市场化方式筹集，根据项目融资需要，项目公司可以将其在本项目下的收益权、债权等依法进行质押。区域内征地拆迁和土地收储由区政府负责完成，形成的科研及工业用地按计划公开出让，项目公司按市场化原则参与土地竞拍并负责后续投资开发工作，平台公司已公开摘牌的本项目地块，以作价入股形式注入项目公司。1.项目公司回报：通过投资开发获取经营性收入，包括经营性资产的分割销售、自持经营性资产租赁和经营、片区物业管理收入等。项目公司在市场化条件下自主决策、自主经营、自负盈亏。2.社会投资人回报：通过股东分红或股权退出获取投资收益。股权退出时，若项目公司股权评估值与约定回报基准值存在差异，双方按照“多退少补”的原则进行回报调整，如股权评估值低于回报基准值，平台公司进行差额补足；如股权评估值高于回报基准值，社会投资人进行差额返还。双方可通过合作期内的奖励返利补偿等形式对前述差额进行处理。社会投资人在项目合作期内需完成招商去化任务，指标为去化不低于30万平方米物业，其中工业厂房不低于16万平方米（全部出售），科研办公用房不低于14万平方米（70%出售，30%出租）。平台公司合作期内开展两次招商去化考核，第四年末，以30万平方米的50%为考核目标，违约金上限为一期建安费用的8%；第七年末，以30万平方米的75%为考核目标，违约金上限为二期建安费用的1%。社会投资人完成招商任务可享受招商奖励，去化的工业厂房和科研办公用房分别按销售成交价总额的1%及1.5%计算奖励金额。社会投资人完成相应招商任务后可通过股权转让退出，平台公司有优先受偿权。1.中标单位：中国葛洲坝集团股份有限公司、中国能源建设集团华东建设投资有限公司、中国葛洲坝集团建设工程有限公司、中国能源建设集团湖南火电建设有限公司、中国电力工程顾问集团华北电力设计院有限公司、中建四局建设发展有限公司。2.中标条件：项目建安费5494457060.00元；总工期1268日历日。由于一级开发中包含征地拆迁和公益性设施建设，其融资渠道和偿还路径一直是个难题，属于片区开发项目中最容易产生隐性债务风险的环节。本项目明确一级开发由政府主导，征地拆迁和土地储备由政府负责完成，政企双方合作主要在二级开发及配套设施建设层面，项目投资和债务偿还均基于市场化原则，还款来源属于市场化收入，不与财政资金产生关联，不需地方财政提供担保，从源头上杜绝地方隐债，项目合规性良好，对财政实力较好的区域具有借鉴意义。传统片区开发项目主要依赖封闭区域增量财政收入（土地出让金、税收收入、非税收入等）实现资金平衡，在土地财政难以为继的现实情形和建设全国统一大市场内在要求下，通过土地及税收返还实现项目平衡的模式日渐式微，市场化收入、使用者付费、经营性现金流、自平衡成为包括片区开发在内各种投资项目的运作关键词。本项目资产以工业厂房、办公楼为主，规模体量大、经营属性强，具备平衡项目开发建设投资的基本条件，项目成败的关键在于招商去化和产业导入情况，这也是平台公司和社会投资人合作的核心内容。通过招商去化，分割销售的资产可提供短期、丰富的现金流，有助于快速回笼资金，改善公司财务指标；自持租赁的资产可提供长期、稳定的现金流，贡献持续性效益，助力公司稳健经营。平台公司提供大部分项目资本金，在项目公司中处于绝对控股地位，项目公司财务报表并入平台公司，有利于平台公司快速做大资产规模，提升公司综合实力；社会投资人提供少量项目资本金，以参股形式入股项目公司，既能满足国资委对央国企降负债、去杠杆的要求，实现项目出表，又能通过少量出资带动大规模工程，满足投建比要求，助力项目过会。平台公司对社会投资人的核心诉求是招商去化，并约定明确的奖惩细则。对于社会投资人来说，完成招商去化通常有三种途径，一是发挥自身产业链主优势，导入上下游产业单位，这种对社会投资人的综合实力要求较高，一般以大型央国企或行业龙头企业为主；二是与产业运营商合作，以签署背靠背协议的方式将招商去化交由产业运营商实施，通过专业人干专业事的方式转移招商风险；三是与下游分包商、供应商合作，由分包商、供应商直接购买、租赁物业或引入关联方购买、租赁物业，社会投资人则通过施工让利的形式对分包商、供应商支出予以弥补。![]()
