最近一个月时间，核弹级楼市新政下楼市满血复活，市场预期真的开始全面改变了！国庆前夕，楼市利好持续释放，从央行降准降息、二套首付比例降为15%，到北上广深接连落实地产新政，尤其是9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，从力度到节奏，如同给楼市注入了一针强心剂，极大地提振了市场信心。为市场提供了更充裕的资金流动性，降低了购房者的门槛，使得更多人有机会实现置业梦想。
相比往常一次政策管用一周，这一次929-930新政，给市场的影响的确要大很多，而且相比之前的挤牙膏，这次给的政策红利的确不错，特别是房贷利率的持续降低。央行发布公告，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。10月25日的批量调整只加减点，调整后到重定价日前，大家的利率会有差异，之后才统一为最新LPR-30bp.除了北京上海深圳，基本上全国房贷利率将全面跌下3.3以下！![]()
中原地产研究院统计：本次降息之前存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，经过本次降息，未来全国房贷存量平均在3.3左右，新政房贷平均跌到3左右，除了少数一线城市，新增房贷将全面2字头！
这对购房者来说是一个特大利好！
就在刚刚，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行。今天(发布公告，将从明天起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。也就是说明天大部分存量购房者就可以享受首套房3.3的利率了。
这些政策的影响下，市场10月成交量的确不错！
10月31日，上海楼市数据，截至10月30日，上海二手房（含商业）成交量为944套。至此，上海二手房10月成交已达23699套，突破24000套已成定局。10月上海二手房成交量已突破2万套大关，成为今年3月、6月、7月之后，年内第四次突破2万套的月份。![]()
在2024年930新政后，北京楼市国庆长假来成交量持续升温：在往常新政影响只有1-2周的情况下，2024年930政策后出现金10月，截止昨天10月30日，北京二手房10月网签也已经达到了15967，在还有1天的情况下，实际成交真实已经超过2.5万套，预计最后北京二手房住宅10月网签能达到1.7万套，达到连续19个月最高值，是2017年来连续8年同期10月最高值，同比上涨超过150%。30日单日网签超过1000套，达到了1077套，这也是2024年单日最高值，最近2年仅次于2023年3月小阳春。深圳二手住宅市场在10月表现出色，截至29日，累计过户量达到5627套，较9月同期大幅上涨76%。市场的波动肯定吸引了很多购房者的关注，那么一个老问题又来了，能不能抄底了？相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场供应端与需求端都出现了问题。因为购房者收入问题，很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。
1：买房看政策，政策看信贷，利率的顶峰已经在2021年年底出现，利率下调是趋势，社会资金成本肯定是降低的。房贷已经稳定在3，按揭贷款趋势会像2靠近。
2：土地市场供应出现了变化，市场在未来酝酿供应高峰，所以不仅仅三四线不能随便买房了，一二线土地供应集中区域也不能随便买房了。![]()
从土地供应角度看，大部分城市，特别是一线城市，去库存还需要一段时间，很多区域扎堆供应还在持续，所以买到好房的机会依然存在。
特别需要注意的是，买房不能只能看价格，随着各地规划条件的款式，看似价格没动，实际越晚买房，买的房子得房率越高，相当于你占到了便宜！
还是以北京为例，以前最多给你个飘窗，现在阳台大的可以做卧室了，后面很可能还会出现风雨连廊等等各种规划宽松！
所以如果你是改善购房，那么不用急，等等产品会更让你惊喜！地段也会越来越好。
3：调控政策的力度可以预期依然将是刺激，但整体看2024年依然是老生常谈的一句话，除了核心区核心城市，大部分市场政策后大概率会继续调整。所以买房想赚钱可能性很小了。
4：最近的市场升温是严重分化的，少数城市少数区域热。10月份在政策影响下，成交量短期明显上涨，但不论是新房还是二手房，实际成交依然整体体现了量升价稳的现象，前期整体成交以价换量为主，特别是新建住宅，大部分成交集中在少量价格明显调整的项目中。特别是前期相对滞销的新建住宅房源，最近价格依然在明显调整。以北京为例：10月北京二手房市场率先成交升温的是总价在400万以内的刚需住宅，特别是老破小因为前期价格跌到位成交较多，930政策主要影响了刚需首套房置业，叠加最近的降息，整体市场热度依然在延续。但进入最近几天，部分区域特别是前期价格调整较多的二手房开始出现成交价格复苏轻微上行的现象。但随着价格上行，市场的博弈也逐渐出现。老破小指的是位于主城区内，房龄较长的房子，通常房龄超过25年，甚至达到30-50年。面积一般都在80平米以内，大部分面积集中在两居60平米左右，这类房子因为年代久远，设备陈旧，可能跟不上现代生活的需求。![]()
需要注意的是，学区房虽然基本都是老破小，但一般都约定俗成的把学区房和没有优质学区的老房要分开看。所以基本上老破小就特指没什么好学区，但房子都是2000年以前的六层红砖房少数也有90年代的高层大塔楼。以北京为例，当下市场整体挂牌二手房房源大约16.3万套，其中没有电梯的大约5万套，这基本都属于老破小，剔除1万套左右学区房，+1万套左右老塔楼小户型，整体看，北京市场在售的老破小大约5-6万套，占市场总房源比例大约1/3。另外部分远郊区老破大等房源也有占比，20年以上的二手房房源占整体市场大约50%左右。老破小成交的确明显在加速，也是最近整体二手房成交的主力军。北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等城市，最近老破小都有明显的成交加速的现象。首套房的首付+利率都大跌，算算租金，现在老破小的确比较合适了。破小基本集中在全国的热点大城市，特别是一线城市，老破小占据了优质的地段，特别是价格跌了之后，性价比非常合适。
但是需要注意的是，老破小也不是什么房都可以买，现在如果是之前有明确产权单位的公房相对物业和改造都会比较容易，但如果之前的公房单位已经倒闭破产这种房子的物业肯定也非常差。
房龄太老的也尽量别碰，特别是80年代以前的，基本已经接近是危房。目前可能被改造的基本都是70年代以前的。
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老破小一般都要么是学区特别好，要么是交通便利，如果两点都不占的话，再便宜也尽量别买，特别是学区中等的老破小千万别碰，随着入学人口减少，这一类会影响最大。
另外老破小一层很多都有搭建或者小院，适合老人居住，但顶楼就尽量别考虑，电梯很难安装，而且漏雨风险很高。
整体看，老破小的活跃代表了北京、上海等城市的二手房短期见底了。基本上市场目前看，价格都在以2016年9月为标准，接近或者跌穿的，基本就可以入手了。
