全国一线城市里，第一个全面房地产撤辣的城市——香港，楼市火爆了几个月之后，市场开始全面退烧了，这对于内地当下都处于政策松绑初期的城市特别是北京、上海、深圳几个一线城市，影响很大。
6月13日，香港中原数据：CSI(住宅售价)最新报41.81点，较上周的42.27点下跌0.46点。美国议息前，CSI跌势未止，连跌6周共9.03点，进一步向下迫近40点水平。CSI已连续3周处于45点好淡分界区间下限之下，预告楼价将向下调整。屯门大型楼盘Novo Land 新一期3B再以低价开盘促销，相信发展商继续先量后价策略吸纳大量购买力，二手交投将再度受压。![]()
CSI(住宅租金)报52.79点，按周升1.28点。指数连续15周在50至60点好淡分界上限区间徘徊，预示住宅租金继续于高位靠稳，等待进入传统学生预租旺季。商铺方面，CSI(商铺售价)报39.23点 (按周跌1.84点)，连跌4周共6.84点。CSI(商铺租金)报40.15点 (按周跌1.52点)。售价指数跌穿40点好淡分界区间下限，反映买卖市况有可能受压。租金指数向下迫近40点好淡分界区间下限，预示租务市况有可能偏软。2024年2月28日，香港宣布全面撤辣。香港财政司宣布：以后内地人来港买房，可以和本地人一样，只需缴纳最基础的从价印花税。![]()
为期14年的香港楼市“辣招”，退出历史舞台。这就相当于全面解除调控限制政策，因为，香港主要是依靠税收来调控楼市的。![]()
受惠政府于2月全面撤辣，加上发展商低价促销，带动今年首5个月一手市场已录得逾8,100宗成交，较去年同期约5700宗增加逾4成，而单计撤辣后已占去多达近7,500宗。不过，随着撤辣效应显着退减，二手业主减价抢客，新盘交投量已由3月逾4,100宗，回落至5月1,300多宗，比高位减少近7成。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，撤辣后一手市场已售出近7,500伙，等于去年全年成交近70%，惟撤辣后本港楼市的亢奋期已过，加上本港经济未见好转，以及受到银行收紧按揭打击，近期楼市交投已回复平静期，二手楼价更慢慢地「打回原形」。中原城市领先指数CCL已连跌5周共2.12%，最新报143.78点，几近蒸发撤辣后所有升幅。他相信，一手新盘需续以超低价发售才有捧场客。
香港的政策撤销的非常彻底，相当于一线城市全面取消限购+限贷，市场成交也出现了立竿见影的上涨，但短期高峰后，再次回落，量价最近都回到了平稳状态，这给内地其他的城市带来了很多启示。
首先：楼市的根本还在经济！
在香港，“撤辣”政策实施后，短期内楼市交易量激增，但这种热度并未持久，反而在政策实施几个月后迅速冷却。这种情况说明，单纯依靠政策放松并不能持久地提振市场信心，还需要综合考虑市场需求、经济环境以及购房者的心理预期。在内地，楼市政策频繁调整也是市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。对政策的效果不要过高预期，短期任何数据都不支撑涨价，成交量企稳就是政策最好的结构了。一旦政策影响下价格轻微上行，成交量肯定会快速下行。房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。香港全面撤辣后，市场几个月回归平稳，给内地的最大启示是政策很可能不会一次出完。当下各地政策分化，北京上海深圳等城市依然有明显约束政策，517政策目前北京依然没有落地。从未来政策趋势看，小步快走依然是趋势，微调释放市场活力，慢慢影响市场的走势。全国主要城市的平均首套房贷利率由2019年10月的5.5%左右降到了2023年底的不到3.9%，中原地产研究院统计数据最近新政影响下，房贷平均首套房利率已经到了3.4左右。一些城市前些年超过6%的存量房贷利率在2023年9月均调整到了LPR（当时为4.3%）的水平，下降超过150BP。北京在这次存量房贷调整政策中受益却十分有限，2019年10月以来的购房人仅仅随着LPR下调享受了45BP的降息，而在存量房贷利率调整中，除了少数“二套转首套”的购房人以外均没有受益。![]()
最近包括存量房贷利率下调，一线城市继续降低利率，调整限购等措施肯定会继续落地。517中央针对房地产的政策+527上海超预期的沪9条，不断给市场信心。整体看，对楼市可以乐观一点了。基本底部可以预期了，但稳定的基础还很弱，未来走势还是看政策。市场的确活跃了，但需要注意的是市场很难谈全面回暖，目前热的只有少数几个城市，基本集中在一线和几个热点二线，全国90%的城市，占市场大部分成交比例的市场还没有什么变化，从全国市场看，适宜买房的核心还是少数一二线城市。特别是517新政后市场出现升温的城市，证明了这些城市也是未来楼市的希望。
