小作文又来了！
2023年8月下旬，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
中原地产研究院统计数据显示：以2023年830政策为起点，一系列重磅楼市宽松政策落地，至2024年8月30日，各地共发布楼市政策超1200条。至此，房地产过热时期的限制性政策基本退出，政策环境已经是2014年以来最宽松阶段。金融市场已经相信了，房地产股价出现了一轮明显上涨！![]()
房贷利率整体看已经经过了多轮下降，从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。
目前，一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25左右，二套房贷款平均利率为3.6%。那么从实际市场情况看，再次降低“存量房贷”利率的时机到了。公积金贷款方面，一方面利率一降再降，另一方面，各城市因地制宜重启和优化“商转公”业务，且降低贷款门槛和提取条件。
目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆续执行、优化“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）政策，但一线城市中只有深圳开办“商转公”业务。多地开办房贷“商转公”业务的背景之一是，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大，除深圳外，国内开展“商转公”业务的城市基本体量较小，北上广等大城市未来是否会跟进落实还有待观察。“商转公”后，此前利率较高的存量房贷就能够转为利率较低的公积金贷款，节省家庭利息开支。当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率。虽然从合同角度，银行可以按照之前的合同执行，但从惯例看，降息从来都是一刀切，2009年存量贷款利率就是一刀切和新增一样。2008年10月22日，央行发布公告：决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
此优惠主要针对于新增房贷，而存量房贷是否享受七折优惠，并没有明确。
在当时的答记者问中，央行表示，金融机构在综合评估风险的基础上，可自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。也即，对存量房贷的利率，商业银行享有一定的自主权。
其后，多家中小银行对存量房贷客户推出了七折优惠利率，通过转按揭服务，大批存量房贷客户从国有大行转移至中小银行。
2009年1月，国有大行为了留住客户，也相应做出调整，正式加入了存量房贷利率优惠的队伍。四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
其次：不守规矩的存量房贷早置换成了经营贷！
政策不应该让老实人吃亏！
大家都知道，现在的存量房贷利率普遍高于消费贷、经营贷，房贷利率普遍在4%以上，但经营贷利率基本在3%左右。这就让“有心人”看到了所谓的“商机”，从而滋生了“转贷降息”的生意产业链，目前已经形成了一套完整的分工、分润体系。![]()
怎么“转贷降息”呢？就是金融中介先借给你一笔过桥资金，让你去把房贷一次性还清，然后金融中介再帮你向银行申请利息更低的贷款，也就是消费贷或者经营贷，你再用这笔贷款还他借给你的过桥资金。![]()
3：当下少数银行开始违规操作先息后本。![]()
“先息后本”后，月供能减少多少？
以一套贷款100万、首套房贷利率3.35%的房子为例。
正常还款方式：等额本息。计算下来，每月月供4407.14元。
组合还款方式：前3年先息后本+后27年等额本息。计算下来，前3年每月只还2626.1-2791.67元（利息），本金暂时不还。
优点，很明显，适合近几年有月供压力的购房者，相当于“缓兵之计”，给你3年的缓冲时间。
缺点，则是3年之后，每月的本金还款额也会有所增加。
整体而言，先息后本比较适合短期周转资金需求的购房者。
其实这也是一种变相的气球贷，会放大金融风险，对于购房者来说，除了实打实的降存量房贷利率，其他银行任何形式的创新其实都是为了多赚你的利息！![]()
存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。核心还是给市场信心，如果和2009年一样，一刀切存量增量房贷利率拉平，对于市场来说，产生的积极影响会很大。不论怎么说，517政策非常及时，拉动了市场出现了年内二次小阳春，那么最近市场已经出现了一些退烧现象，这种情况下，再次降低存量房贷非常有必要！
