美国的彭博社最近特别关心中国的购房者！小作文一篇又一篇，估计这几天中国银行的领导们内心在不停的问候彭博社家的各位长辈。
相比前几天的小作文，这次力度更大了！
上周五彭博社引消息人士，说中国正考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷寻求转按揭。昨天彭博再次将消息细化，说金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右，首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。
前几天的传闻还有点像真的，但这个降低80个基点看着的确有点玄乎！
根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
实际经过一年多2次降息，当下市场的lpr已经跌到了5年期以上3.85%，降低了35个基点，也就是说，2023年四季度之前的平均存量房贷在当下执行的房贷利率已经降低都到了3.92%左右！
考虑到各地不一样的情况，整体看，除了一线城市外，大部分城市的存量房贷已经很少在4%以上了。这种情况下，按照彭博社再降低80个基点的小作文，也就是要降低到3.2%？
“517新政”实施以来，新房首套房、二套房房贷款利率持续走低。央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月末新发放个人住房贷款加权平均利率已经下调至3.45%，7月出现过一次10个基点的降低。
中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。
房贷利率整体看已经经过了多轮下降，从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。
1.2008 年政策背景及调整：- 2008 年受国际金融危机冲击，央行于当年 10 月宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。这一政策最初主要针对新增房贷，但随后引发了一系列连锁反应。- 起初该优惠政策针对新增房贷，但随着市场竞争，多家中小银行对存量房贷客户推出了七折优惠利率，通过转按揭服务吸引客户。
2009 年初，四大国有银行也宣布符合条件的存量房贷客户可以申请七折优惠利率。不过多数银行都设置了一定的申请门槛，比如对客户的资产质量等有要求。
2. 2023 年政策及实施：- 2023 年 8 月下旬住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，房地产过热时期的限制性政策基本退出。
2023 年 9 月 25 日起，银行对符合条件的存量房贷主动批量调整利率。当年 11 月 6 日，央行发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过 22 万亿元存量房贷利率下调，平均降幅 0.73 个百分点。
其次：不守规矩的存量房贷早置换成了经营贷！
政策不应该让老实人吃亏！
央行数据显示截至2024年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比减少2.1%，从2023年二季度开始持续连续五个季度下滑。今年上半年个人住房贷款共减少了3800亿元，而经营性贷款增加1.64万亿元，消费性贷款增加2128亿元。
当前消费贷、经营贷利率已跌破2.8%，将房贷置换为消费贷、经营贷，通过贷款产品间利率差达到变相降息地现象不断出现，由此带来的风险不容忽视。
