@所有人，房价“见底了”还是昙花一现？
楼市
2024-08-15 10:27
北京
“517新政”出台后，全国各省市地方相继落地首付比例调整、贷款利率下调政策，同时进一步推出放松限购、“去库存”等多方面举措。![]()
整体数据看，在部分城市，这些政策的影响不小，特别是北京和上海，成交量在6-7月复苏明显，都达到了年内的最高点。![]()
1—7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。跌幅明显收窄了。![]()
7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.22。在5月份刷新历史低点的92之后，已经连续2个月有所回升了。房价也出现了一点积极变化！
统计局数据：
7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京持平，上海上涨0.1%，广州、深圳分别下降0.9%和1.2%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。2024年7月房地产市场继续保持低位运行，重点房企销售降幅仍较大，市场仍处于深度调整过程。政策方面有所放松给部分市场带来了一定影响，但是整体看购房者信心仍然不足。未来，房地产市场的走势仍然需要进一步观察。6月因为政策刺激，数据企稳，但进入7月随着房企年中冲刺结束以及供应收缩，新房成交量止升转降，持续复苏的动力不足，市场再次进入博弈周期。 楼市累计已经调整超过一年，同比降幅均在扩大，但最近2个月，整体市场在517政策的影响下，在前期普跌的情况下，一线城市出现了跌幅收窄，部分城市环比上涨的现象。本轮楼市下行幅度和周期已经刷新历史记录，从目前看，517政策主要影响了京沪等一线城市，特别是北京和上海二手房市场，6-7月整体市场出现了企稳现象，最近2个月的成交量都是最近一年多来的最高点。但随着政策影响降低，8月已经过去的半个月市场成交量出现了调整。7月新建商品房住宅市场上海和西安出现了环比轻微上涨，二手房市场上海有轻微上涨，北京与昆明持平。楼市政策频繁调整是最近一年多市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。517政策对一线热点城市影响明显大于其他城市。但整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多的政策和时间。和往年相比，今年市场的行情除了政策要给力外，还有一个最大的特点，就是必须以价换量。以往每年的市场行情，基本特征是量价齐涨，但今年的成交量上涨都是以卖家降价割肉为代价，由此才换来了难得的成交量。如果没有卖家主动大幅降价，很难迎来行情。后市预测，8月份市场再次微调，市场需要更多的重磅政策。从全国市场看，楼市的供应都在大幅增加，但是随着经济的波动，大部分城市的需在持续萎缩。我国的家庭住房拥有率已经达到了很高的水平，按照央行的数据，我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套。加上出生率降低，导致的对新增住房需求的减少，所以，从刚需角度来看，对于住房的新增需求只会继续下降。而在当下的经济周期里，改善型需求和投资性需求也会大幅降低。所以517开始的本次系列调控很及时，一揽子房地产政策落地显示出中央‘稳地产’的决心，明显提振了市场信心，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期， 整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，市场也期待政策的力度更大一点。当下楼市是政策市场，517政策经过市场消化，对市场的影响在逐渐减弱，虽然市场最低点已经过去，但要稳定8月后的房地产市场，最近需要更多的政策出台。
