前几天517楼市新政最后一个城市北京，终于落地了政策。6月26日，北京也发布了楼市新政，内容不少，但没超过预期，核心还是降低了首付+利息。![]()
这是北京从2023年9月开始8个月时间里的第9次楼市政策宽松！那么从517政策到今天，已经超过40天，全国楼市到底如何？各家的数据各不一样，但公认目前最火热的城市肯定是上海！上海二手住宅成交套数变化趋势图（2022年1月-2024年6月）
在4月27日-5月27日期间，上海日均二手成交套数为497套。而在5月28日-6月27日期间，上海日均二手成交套数飙升至756套！环比增幅达到52%！新政后第一周，上海全市二手房成交量大约为7500套，这个数字为2021年以来新高。新政后第二、第三周均维持了这个成交水平。756套的日均成交套数，已经是近一年的最高位！按这个平均值推算，6月最终网签套数可能在2.3-2.5万套左右！![]()
上海楼市爆火的原因是什么？其他城市会不会和上海一样？
“527”新政效果显著，政策力度确实为近14年力度最大，“沪9条”全方面解放购买力：首先，松绑力度给力，给外地单身人士更多上车选择，给多子女家庭增购1套住宅，释放购买力，对企业来说，收储“老破小”不再受限。
同时，降低首 付款比例，降按揭利率，提高公积金贷 款额度，多措并举降低买房门槛和买房成本。房贷利率下调，首付比例下调（总结见下图）：商业性个人住房贷 款利率下限调整为不低于相应期限贷 款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），zui低首 付款比例调整为不低于20%。二套住房商业性个人住房贷 款利率下限调整为不低于相应期限贷 款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），zui低首 付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷 款利率下限调整为不低于相应期限贷 款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），zui低首 付款比例调整为不低于30%。公积金额度大幅上升：新政落地后家庭最高可贷160万元（二套130万元），多子女可贷192万元。按纯商 贷首套利率计算，贷 款200万30年，每月可省500元！累计可省18万元。“527”新政效应立即传导至土地拍卖市场，5月28日，上海二批次住宅土地供应量仅4宗，远不及一批次两轮，本应平淡的一场土拍，却吸引16家企业参与（报名期截止于新政前，不然还有可能增加）。新政落地，参拍房企更进一步提高预期和报价，竞争相当激烈。
正在装修中的两湾城链家门店，远处红色招牌为另一家新开中介
在上海最大的二手房小区——中远两湾城里，就在一条不到100米的小区道路上，在这两周里，新开了2家房产中介。而在过去的3年里，在同一个小区，光链家就关了2家店，中原也关了2家店，倒闭的小中介更是数不胜数。似乎中介们在3年的沉寂后都看到了发财的曙光。不过可惜的是，市场热度结束的比这两家中介的装修更早——在火热的3周后，市场疲态尽显。在527后第四周，全市二手房成交套数已经降低到5000套不到，较高峰时直降30%。与5.27前的水平基本持平。未来几周成交量不会高于5000套——最好也就是维持新政前水平。
判断未来几周的市场并不难，正所谓春江水暖鸭先知， 看看二手业主的报价表现就能知道，接来下一两周市场怎么走了。
很简单的道理，如果来看房的人络绎不绝，那么作为业主，大概率会上调报价，如果没人来看，那么就会下调报价，从全市场上调报价业主的数量和占比情况，就基本能知道现在的市场情绪，判断未来的成交情况。
可以看到上调报价的业主数量和占比，都已经回到了527之前，这代表着业主发现，来看的人少了，房子还是卖不出去，还是得靠降价来吸引客户。市场整体情绪已经回到了527前，业主的市场预期很差。另外，马上7月，上海即将出梅，迎接高温，市场将进入传统淡季，成交甚至会更差。接下去几周成交不会比新政前好。在没有新的政策支持的情况下，这一轮最多能维持到7月初，事实上已经到头了。再补充一点，上面陈述的成交情况是我们一线调研所得的实际成交数，数据会领先官方网签数据1-2周，现在网签数字还没有下降，但根据我们预测，最晚7月中旬，网签数据也会回落到新政前。上海二手住宅成交-网签面积（2024年第16周-第27周）第一，因为成交量还不够大，给大家组数比较一下就知道了，2015-2016年，房价疯涨的几个月里，全市单月能成交5万套以上，2020年下半年-2021年上半年，全市单月能成交到4万套。目前3万套不到的水平，只够房价止跌。更何况就这个水平还不能持续。第二，供应量也在增加，随着购房条件放宽，有置换需求的业主也在增加，也有人想趁此机会跑路，所以供需都在增加。从上调报价的业主数量占比来看，即使是市场最好的那一周也不到30%，离50%的荣枯线相去甚远。最后，可能有朋友比较关心新房市场的情况，我们通篇都在说二手房，没说新房，因为新房市场，真的没什么大变化，还是在走下坡路。就上海而言，除了个别顶配豪宅，其余新盘成交普普通通。我最近和一些大房企的朋友聊了下，年中一般是他们冲业绩的时候，往年成交会都有一波高峰，但今年他们表示这波高峰也没有了，生意不好做。尤其是弱二三线城市，最近去上海周边的一些小城市看了些盘，质量非常好，价格跌的非常多，但也没人买。为什么近两年新房市场开始比二手房差了，以后有机会我们可以展开说说。6月1日上海链家可展现的挂牌量来到107819套；6月28日上海链家可展现的挂牌量来到107374套，
首先：楼市的根本还在经济！
以香港为例，取消了所有调控，也只热了2-3个月，在香港，“撤辣”政策实施后，短期内楼市交易量激增，但这种热度并未持久，反而在政策实施几个月后迅速冷却。这种情况说明，单纯依靠政策放松并不能持久地提振市场信心，还需要综合考虑市场需求、经济环境以及购房者的心理预期。在内地，楼市政策频繁调整也是市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。对政策的效果不要过高预期，短期任何数据都不支撑涨价，成交量企稳就是政策最好的结构了。一旦政策影响下价格轻微上行，成交量肯定会快速下行。房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。![]()
当下各地政策分化，北京上海深圳等城市依然有明显约束政策，517政策各地力度不一样。从未来政策趋势看，小步快走依然是趋势，微调释放市场活力，慢慢影响市场的走势。
上海市场的确活跃了，但需要注意的是市场很难谈全面回暖，目前热的只有少数几个城市，基本集中在一线和几个热点二线，全国90%的城市，占市场大部分成交比例的市场还没有什么变化，从全国市场看，适宜买房的核心还是少数一二线城市。
包括上海等城市目前主流依然是存量需求加杠杆，还没有全面解除限购，这种情况下，市场走势依然是政策出台热一段，市场消化再等政策。房价一旦出现上涨购房者就开始观望。
